本文作者：徐谦
“房屋占有使用费”等同于租金吗？这个问题，标准答案肯定是不等同，但是，在实践判例中，多数还是认为其性质与租金类似，且部分判例将两者性质划等号，这种误区，会导致我们作为代理人在起诉时，也忽略了二者的区别，可能给当事人造成一定损失。捋一捋“房屋占有使用费”的特点，对于处理租赁合同纠纷可能会有点益处。
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“房屋占有使用费”是个什么概念
“房屋占有使用费”这个概念，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有规定，具体为：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
这是“房屋占有使用费”第一次出现在法条中，也是当事人主张“房屋占有使用费”的法律依据，同时，这个规定也清楚的确定了一个前提，即主张“房屋占有使用费”是在租赁合同无效的情形下进行的。
1. 租赁合同无效的情形有哪些？
租赁合同的无效情形，在遵循《合同法》和《民法通则》相关规定的基础之上，又针对违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的情形，做了更进一步的明确规定。
通常情形下，租赁合同的无效情况，适用《合同法》第五十二条的规定，即：
- 存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 或者当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 或者以合法形式掩盖非法目的；
- 或者损害社会公共利益；
- 或者违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
另外，根据《民法通则》第五十八条的规定：
- 无民事行为能力人订立的房屋租赁合同；
- 或者限制民事行为能力人依法不能独立订立的房屋租赁合同，事后也未追认的，也应当认定为无效合同。
针对违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的情形，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条、第三条、第四条，又做出了更为原则性的规定，在限制了无效合同范围的情况下，还赋予了欠缺生效条件合同效力的补救措施，具体为：
❶ 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
❷ 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应该认定延长使用期限内的租赁期间有效。
❸ 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
当上述情况发生时，租赁合同无效，出租人可向承租人主张“房屋占有使用费”。
出租人主张“房屋占有使用费”的前提搞清楚了，那主张“房屋占有使用费”的法律基础关系，是不是等同于无效合同有效对待原则呢？依据最高院司法解释的规定，是不等同的，仍然是按照合同无效后的原则来处理。
2. “房屋占有使用费”的取得是基于合同无效后的一种财产返还行为，不能等同于租金。
虽然最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。大多数人可能会理解，该条是将无效合同当作有效对待，把“房屋占有使用费”的性质等同于租金。而实际上，与租金是有本质区别的。第一，法律依据不同。租金是基于合同有效，出租人要求承租人履行合同义务的一种方式；而“房屋占有使用费”是合同无效后，出租人要求承租人返还占有利益的一种方式，因占有利益是无形财产，因此以“房屋占有使用费”的方式折价为现金。第二，支付标准也完全不同。租金的支付标准是依据合同的约定标准；而“房屋占有使用费”的标准是参照租金的支付标准，最终赋予了法官自由裁量权。也因为上述区别的存在，所以在主张“房屋占有使用费”时，不能简单的参照租金的标准，可以根据实际情况进行调整。
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主张“房屋占有使用费”时，特别需要注意
1. “房屋占有使用费”在什么情况下可以不比照租金，进行调整？
根据裁判文书判决结果显示，我省绝大多数法院对于“房屋占有使用费”还是按照租赁合同约定的租金标准予以支付。一方面，这是最高院司法解释的导向性意见，另一方面，即便认定租赁合同无效，但租赁合同中对于租金支付标准约定也基本是合同双方根据当时的情况确定的，因此，比照租赁合同约定的租金支付标准来支持“房屋占有使用费”，是比较公平的一种判决。
但是，也有部分判例突破租金标准，按照第三方评估机构确定的租金标准，作为确定“房屋占有使用费”的支付标准。这种判决也是有客观依据的，其一，出租人提供了大量的证据来证实，租金已经明显上涨，依据租赁合同约定租金标准支付“房屋占有使用费”明显不公平，法官出于公平考虑，会委托第三方评估机构进行评估确定支付标准。其二，双方租赁关系持续时间较长，原有租赁合同对于租金的约定已经明显不符合市场行情，比照原有租赁合同确定的租金标准支付“房屋占有使用费”也明显不公平。
所以，作为代理人，不论是作为出租人一方主张提高租金标准，要求增加“房屋占有使用费”，还是作为承租人一方，主张降低租金标准，要求减少“房屋占有使用费”，都应该充分考虑上述客观情况，寻找对自己有利的证据，达到诉讼目的。
2. 不定期租赁合同不能主张“房屋占有使用费”。
在实践中，租赁合同届满后，承租人和出租人之间没有就续签合同达成一致，但是租赁关系仍在进行中，出租人又没有向承租人提出异议，这种情况就视为原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁合同关系。如果出租人在此种情形下，未及时解除合同，那只能要求承租人按照原合同标准支付租金，而不能主张“房屋占有使用费”。如果出现租金波动较大的情况，则可能引发纠纷，双方利益均可能受损。
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结 语
“房屋占有使用费”在租赁合同纠纷中，可能是一个不起眼的关键点，但是，实践中，有很多当事人因此而遭受不小损失。尤其是对于商铺而言，租金价格随着地铁、道路的开通、或者施工带了巨大波动，租赁纠纷也就容易发生，对“房屋占有使用费”有更多的了解，也是对自身权益的一种保护。
作者：徐谦
豫章律师事务所合伙人
信息与资源部部长
手机：13677002708
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