地产减速大潮,这家房企却在超速狂奔,到底有无翻车风险?

原标题:地产减速大潮,这家房企却在超速狂奔,到底有无翻车风险?

文/杨晓畅

国英观察专栏作者

公司高调的做派,老板低调的作风,中梁地产引起了笔者的好奇!

中梁地产,三年前名不见经传,却是一匹黑马,跑出了近些年地产公司里的销售增速冠军,冲进房地产企业20强,并于今年7月完成港股(02772.hk)上市。

公司董事长杨剑,行事低调,网上少有关于他的报道。日前公司上市后第一次中报发布会上,也只是简单介绍了公司业绩,然后就把话筒交给高管们。

公司高调的做派,老板低调的作风,中梁地产引起了笔者的好奇!

创建于1993年,前身温州欣华、浙江天剑,中梁从温州起家,经苏州走向总部上海,再走向全国,成为一家根植于长三角区域的全国性房地产开发商,连续三年获得中国房地产成长性十强企业。

借着公司2019上半年年报刚发布,笔者尝试对其进一步深入了解。

01

土地储备重仓三四线城市,成在此,拖累也将在此?

土地储备是房地产企业的存货,土储城市分布体现出不同公司的布局重点。中梁地产这三年异军突起,主要来自于押宝三四线城市,抓住了棚改这波政策红利。公司营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率高达221.4%;2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率超过70%。表现引人注目!

然而快速增长的背后,与同行业相比,质量却差了一大截。数据显示,中梁毛利率方面,2016~2018年分别为21.1%、20.4%、22.9%,远远低于逾30%的一般行业均值(数据来源:标准地产研究院)。2019上半年毛利率24.5%,与去年同期同比下滑2.8%。净利率方面,2016年为亏损,2017、2018年分别为3.56%、8.36%,也远不及行业13.85%的均值(数据来源:标准地产研究院)。2019上半年核心净利率6%,去年同期6.7%。

房地产行业受政策影响很深,随着棚改、房产去库存政策红利退潮,三四线城市的房屋去化承压,刚需或许还存在,但却无法再支撑起过往的销售体量和增速水平,众多房企纷纷舍弃三四线城市,提高二线、一线城市布局。地产界网红融创董事长孙宏斌日前在中期业绩发布会上也表示,“房地产宏观调控对三四线城市影响会比较大,这两年的三四线城市、四五线的价格涨得非常多”。

中梁控股,经历前一波市场红利,截至目前仍手握大量三四线土储,占比高达81.8%!重仓在此却遭遇行业政策强力转向,成在此,拖累也将在此?

▲(数据来源:公司半年报)

数据显示,公司上半年销售增速出现明显下滑,从过往两年的年复合增长率超过70%,降至26.8%。而截至8月末,公司合约销售额增速更是降至13.71%,权益销售额同比出现负增长。

▲(数据来源:克尔瑞地产研究中心)

02

遭遇史无前例的融资收紧,公司净利润还比不过融资成本

央行已行动,年内第二次全面降准向市场投放9000亿元流动性,实际利率也在下行通道。但目标是为了引导资金流向实体经济,地产行业并不受惠,反而仍处于被强力限制的地位,地产企业融资及按揭贷款仍受到约束,各地按揭贷款利率上调。

▲(资料来源:各政府部门网站,中信证券研究部)

在此背景下,房地产企业的融资能力成为公司竞争力的重要方面之一,那些更多依赖于信托、ABS、长期资本工具等非银行渠道资金的公司,将承受更沉重的融资成本,并直接侵蚀公司利润。

数据显示,目前中梁控股举债来源,非银渠道占比达49.46%,尤以信托借款为主。公司上半年融资平均成本高达10%,资本化及费用化利息总支出达21.22亿元,远远高于上半年净利润12.04亿元。

▲(数据来源:公司半年报)

市场信托融资收紧逆风仍强劲,国内经济脱虚向实政策仍保持强定力,中梁虽说通过上市进一步打开了融资通道,但在可预测的今年下半年市场环境中,其融资规模及融资成本仍将承受较大压力。

03

致胜法宝:“阿米巴+周高转”,放大了业绩,也放大了风险

棚改红利,其实众多地产企业也看中了这波行情,但为何中梁可以借此东风扶摇而上呢?某上市房企高管道出其中奥妙:“中梁是典型的战略+机制的房企,战略是布局三四线,而机制在于高激励。因此即便项目团队不够成熟,依然可以通过物质刺激激发生产力,继而取得成功。”其所说的高激励机制,便是中梁引以为豪的“阿米巴”机制,据说学自日本经营之圣稻盛和夫先生。

阿米巴的核心在于切分若干经营小单元,责任到人,与公司风险共担、收益共享。围绕阿米巴经营模式开展的跟投机制,把核心高管和自愿跟投员工也绑到了一起。据《经济观察报》披露,中梁地产项目跟投资金占比方面,控股集团8%,区域集团8%,区域公司8%,合计达到24%。可以说,公司董事长也是有胸怀的人,乐于与团队分利;更是懂得人性的人,这种胡萝卜加大棒的奖惩机制,中梁地产人一度给坊间这些印象:人力招聘“要丑女,不要美女”;项目公司“只要没干死,就往死里干”、“要么交业绩,要么交尸体”等等。

中梁自我标榜的还有“高周转模式”,在招股书里做了披露。其内部曾提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入,为了鼓励项目公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励;而在开盘、主体封顶、交付等任一重要节点延误的,均按每天3~5万重罚。

巨大的分利,释放了人性的动力和贪婪。高速奔跑、疏于监管的机制,对房子质量和工程安全也降低了敬畏和要求。于是,闹出了7月16日一边公司敲钟上市,一边业主们高举维权的戏剧性画面。据招股书披露,2018年中梁控股缴纳罚款费用高达9044.9万元,较2017年的990.2万元,同比大幅上涨813.4%。而罚款主因是物业开发过程中发生的不合规事件引致。

04

房地产行业“稳”字当头,活下来才是战略王道

“房住不炒”的政策定力,经过这两年逐渐在房企及投资客群体中形成了稳定的预期。当房地产作为居住属性的预期加强、作为投资的金融属性预期下降时,未来的房地产市场将退去更多非理性的潮水。同时,房地产仍是中国经济的支柱行业,中国也正在开启新一轮的城市化进程。

房地产行业保持平稳发展,会是房企要面临的新常态。万科多少年前声称的“白银时代”,已经到来。而今年急剧收紧的融资政策,将淘汰掉“高举高打,杠杆透支”的房企,也会出现一些现金流管控差的企业先“活不下去”。企业精细化运营会变得更加重要,世界只会给有竞争力的企业开绿灯。

中梁控股,在上一波红利中表现得可圈可点,成功将规模突破千亿,挤进房企TOP20。对于这种能把握时机、乘风而行的企业,笔者总是多几分青眼相待的。但房地产行业新常态下,公司如果仍将战略定位为扩规模、高成长,就恐怕有些逆风而行了。公司高速增长过后,应沉下心来把欠补的内功再练扎实了,稳健前行才是长期制胜的高手应有的姿态。返回搜狐,查看更多

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