百年老店是幻想?商业街现状调查

原标题:百年老店是幻想?商业街现状调查

大众创业,万众开店。消费升级驱动下,各类店铺雨后春笋般冒出。时尚潮牌、网红餐饮、鲜花店、水果店、便利店、生鲜店等各类店铺共同勾勒出勃勃商业生态。

但留意一下身边的街铺,就会发现这种现象:几个月前还大力宣传的服装店,突然换成了美甲店;去年门前排起长队的网红奶茶,如今是一家鸭脖店;街铺上的几间餐厅,更是每半年新换一轮品牌;唯独那家看上去既无特色、不时尚的烟酒店却坚强地经营了多年。

当前我国街铺易手率在合理区间吗商铺高频流转是正常的商业现象吗?店铺更替背后的生意又逻辑是什么呢?

一腔热血的创业者,加上资本驱动下的门店盲目扩张,使得商业经营变得无序化,分散客流的同时,加剧了租金和用工成本上扬,反手又加速商铺更迭。最终导致家家无法盈利,创业者给装修公司打工。

客流少,租金贵

业态单一,多数店主不赚钱

走进位于北京通州一条商业街,其旁边是一间购物中心,商业街作为购物中心的配套和延伸。

经检索,该商业街的400多家商铺中有122家正在招租。店铺租金伴随铺面市口及面积等因素,从5元/㎡/天至30元/㎡/天不等,与购物中心持平。而据该商业街一位铺主介绍,这里的客流量仅是旁边购物中心客流的四分之一

客流少、租金贵,是多数商铺难以维系的主要原因。一间美甲店是其中之一:20㎡的美甲店,每月租金1.2万元。

店主起先担心租金太高,但考虑到这里背靠购物中心,附近也有办公楼,客流应该不是问题。开业后发现,这里周末属于‘有人气,没生意’;工作日则人气也没有。小店定位工薪阶层,人均消费约70元,价格是住宅底商美甲店的一半,团购顾客偏多。开店半年营业额仅有4万多,连铺租成本都难以打平,只能转让了。

街上的商铺几乎每过一段时间就更换一茬店主。即便如此,房租依然持续上涨。房东在租房合同里注明,每年房租上涨5%

一间服装店位于步行街一处不太显眼的位置,50㎡月的铺面租金是2.3万元/月。据店主介绍,这间商铺2016年的租金是24万元/年,如今涨到了28万元,她不得不上涨衣服售价。

于是店的服装跟专卖店里价格持平。顾客们觉得衣服贵了,慢慢也就不再来了。光顾小店的上班族收入也不高,图个时髦和便宜,真正有钱的客人就去商场消费了。

一位房产中介表示,租金不断上涨,导致该商业街的业态越来越单一。400多家商铺中,90%为利润较高的餐饮。

不过,一位川菜店老板表示,以目前的租金水平,这条商业街的大餐饮也很难做起来。他决定转让后去附近的购物中心重新选址。

商铺租金居高不下,业主赚到钱了吗?其实也未必。一位业主表示,自己的商铺是看涨时入手的,维持目前的租金,也要20年才能回本。若房租下跌,再涨上去不容易。因此即便商铺闲置,也没有业主会主动降价。

此时,他手中120㎡的商铺已经空置了2个月,但仍坚持4.2万元/月的租金不让步。

年轻创业者居多

盲从网红业态,缺乏经营常识

一位地产中介称,这条商业街的400多家店铺中,更迭较快的多为一些网红品牌

一间网红茶饮店于2018年底开业,60㎡的商铺月租金2.4万元,店员工资每月1.2万元。“当时我在寻找合适的创业项目,一天看到一家奶茶店外排起一条长队,生意不错,身边的朋友也追捧这个品牌,很快便加盟了这家店。”店主表示。

开业后,店主才发现“排队”是个套路,这种饥饿营销的手法,现在被许多人效仿实施。奶茶店客单价平均30元左右。第一个月平均每天营业额1万多元,小钟甚至开始计划三个月后投钱开分店。以为背靠网红经济,有互联网营销引流,生意便成功了一半网红也仅仅是一阵风潮,第二个月就已经入不敷出。现在他辞退了一名店员,自己顶上。此外,他还把奶茶店二楼委托中介出租,希望能降低铺租成本。可惜直到门店结业,二楼都没租出去。

该店的问题在于,没有创业经验的店主不了解一些起码的经营尝试。以市场调研为例,他的市场调研依据就是来自房产中介报上来的数字。

“找铺面的时候,中介给我举了两个例子:蜜雪冰城在这边有四家店,每家店每天两万多元的流水;CoCo奶茶单品价格10元到30元不等,一天的营业额在四万元左右。我以此估算,一家茶饮店客流量一天3000到4000人没问题,即使缩水一半也是非常可观的。没想到,实际上相差悬殊。”店主表示。

乐铺网交易服务总监李越超分析称,一些创业者无品牌运作经验,无法判断一种业态是否为“虚假繁荣”。同时,创业者心态浮躁,不做扎实的市场调研,也让结业率增高。

尽管生意难做,但这条商业街的转让费却是依旧非常“坚挺”。50平方米左右的商铺转让费在9万元到15万元不等。一位地产中介表示,这是由于接手门店的一部分创业者属于家庭较富裕的年轻人。他们想做点事,但缺乏经验,“无知者无畏”

2018年9月,一位大学生在这条商业街一家云吞店吃了一次饭,觉得这家店的食物很有家乡的味道,再加上老板有意出手,就联合几位室友一起将这家店盘了下来。

没有任何餐饮经营经验的四个年轻人,靠家里的资金维持这家门店,并雇了6名店员负责经营。苦撑一年,这家店现在已成为鸡肋,为了回收成本只能高价转让,9万元的转让费也是他们拍脑袋算出来的

“这么高的转让费,根本没人接手。商铺中介表示。

被低估的传统业态

夫妻老婆店盈利可观

鸡米饭、麻辣烫、瓦罐汤等看上去很传统的餐饮业态,在这条商业街最终沉淀了下来。它们共同特点就是:夫妻老婆店

老黄夫妇经营的黄焖鸡米饭,可能是这个商业街经营最久的店铺之一。60平方米的铺面,月租金2万元,可堂食,可接外卖订单。老黄夫妇与儿子、儿媳一起经营这家店,从而省去了人力成本。

据老黄介绍,这家店的营业额几乎都是靠外卖业务做起来的。2019年上半年,仅在美团一个平台就售出9000多份外卖,使得他们在人气不旺的商业街得以存活。

一位餐饮分析师称,这条商业街的消费层次并不高,黄焖鸡米饭就比较接地气。同时黄焖鸡米饭更像是“正餐”,不像是快餐,更符合中国人吃饭的习惯。

老黄认为,自己的店能越做越好有三点原因:

第一,价格公道的正餐。黄焖鸡米饭的价格公道,人均消费20元左右,比同类中式快餐便宜一些,而且更像是正餐,具有饱腹感;

第二,定位精准,就是做给上班族的午餐。黄焖鸡米饭在很多城市都已经成为白领午餐的代名词;

第三,品种搭配合理米饭,鸡肉,再配一些蔬菜,很难让人短时间有吃腻的感觉,这就为顾客长期消费打下了良好的基础。

张先生经营的江西瓦罐煨汤是商业街另一家夫妻老婆店的典范。张先生提供的菜单显示,这家店冷热菜从10元到48元不等,汤品大多一盅9元,共计有30多个菜品和23道汤。

与老黄家不同,张先生的餐厅以堂食为主外卖相对较少,两间铺面的门店,有16张餐桌。张先生在商业街经营两年多,他的江西瓦罐煨汤持续盈利。

价格实惠,人力成本低,是家族店铺能成功经营的主要原因。

韭菜一茬又一茬

高频转让背后的商业“异象”

商铺高频转手,这是多重因素促使下的复杂局面。

既有消费需求层面的因素。新生代的消费者需要更加创新的业态,网红店的不断涌现,客观上满足了部分新一代消费者的需求,也创造了当前热闹、丰富的商业环境。

也有就业与投资环境的问题。一位零售企业家表示,在不确定的经济形势下,中国社会缺乏一个让员工有安全感的就业环境,当然创业者(企业家)也缺乏足够安全感。在此背景下,年轻人将创业作为就业的重要途径,而街铺是前期成本相对较低的创业。特别是一些90后,他们基本没有买房的压力,再加上父母的积蓄,足以支撑他们实现自己的创业梦想。

还有商业运营的因素。一位地产研究员认为,在商业街项目中,地产商处利益链顶端。相对而言,一些非地产商自持的商业街,都存在商铺转手频繁的问题。

地产商将商铺卖给小业主,而后者出于投资回报率的考量,不愿降低租金以培育市场。此外,小业主持有商铺,还导致商家准入门槛低,缺乏长远规划,这就使得后期的竞争更激烈。举例来说,北京通州这条商业街开业时,一条街上曾经出现过七家小面馆,然而不到三个月就死掉一半

不过,在乐铺网创始人张家鹏看来,当前商铺更迭率虽高,但可以理解。很多网红品牌开店就相当于创业,而创业本来就不易成功——任何处于上升时期的商业社会都会存在这种现象。

一位便利店总经理认为,他虽然不赞成无经验的年轻人开店创业,但这种趋势不可避免,此情此景未来可能还要上演5~10年。因为“韭菜一茬又一茬,总是割不完的”。

文章转载自:品途商业评论

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