2020年,泰国房市仍然“未来可期”吗?

原标题:2020年,泰国房市仍然“未来可期”吗?

近段时间,随着软妹币的持续走“软”,以及泰铢的强势升值。很多细心的投资者可能已经发现国内宣传泰国置业的风声已经渐渐小了,于是有人开始担忧中国人“炒高”的泰国房价要支撑不住,楼市泡沫要破碎了。

其实……这些朋友可能有些多虑了。

泰国楼市有一部分是靠外国人支撑起来,这一点是无容置疑的。得益于海外投资者的入场,这近十年来泰国的公寓市场发展得更加如火如荼。但外国投资者对泰国公寓的影响是有限的,因为泰国法律规定了一个公寓项目中只有49%的份额可以提供给外国人购买,而超过51%的份额必须留给本国人购买。一些热门项目,甚至会减少外国份额配比——因为本地人也不够抢的。

但是具体来说,泰国楼市到底有多少是靠外国人撑起,又是不是中国人亲手炒热的,这个要看数据才能说话:

上图的数据来源是泰国银行,在2018年,泰国公寓对外交易总值高达920亿泰铢。那么占大头的国家是哪些呢?

1.香港,共计交易总值300亿,占比32.9%;

2.美国,共计交易总值120亿泰铢,占比14.9%;

3.新加坡,共计交易总值96亿泰铢,占比10.4%;

4.中国,共计交易总值88亿泰铢,占比9.6%。

……

也就是说,自2014年以来中国大陆居民购买泰国公寓的交易总值比重不断上升,一直到去年也仅排到第四位。这距离成为泰国海外份额Top 1,还差了3个新加坡……

回到最开始说到的近段时间宣传泰国置业的风声渐息,不过是资本逐利的表现。泰铢近段时间势头太猛,人民币汇率损失严重,所以中国人可能这段时间不爱买泰国房子,想要买日本、买金边、买土耳其,那么从房地产开发商到国内的代理就会一层一层地减少这方面的宣传,转向更受市场欢迎的项目。而不是一些朋友想象中的泰国房产崩了,所以大家才不宣传了。

泰国房产因旅游业而兴起

作为一个以旅游业及相关服务行业占GDP比重达到几乎40%的旅游大国,泰国的房产市场兴起和旅游业有着必然的联系。

根据2019年9月4日万事达卡(Master Card)发布的世界城市受欢迎程度榜单,泰国首都曼谷在全球200个城市中脱颖而出,第4次获得全世界最受欢迎旅游城市!泰国首都曼谷机场接待国际过境游客2278万人次,全国入境游客人数达到3830万人次,预计2019年还将增长3.34%。

同时,该指数还按照国际过境游客支出消费水平对城市进行了排名。曼谷的游客消费水平仅次于迪拜和沙特阿拉伯的麦加,以200.3亿美元的游客支出总额排名第三。

旅游业究竟是如何影响泰国房地产的市场的发展呢?

以曼谷为例,作为很多外国游客到访泰国的第一站,曼谷拥有丰富多样的旅游资源,每年到曼谷的游玩观光的游客可达2000多万,可谓是一个旅游经济非常国际化的城市。

由于泰国公寓有着永久产权、精装修交付、无公摊面积、无遗产税费等各方面的优势,使得许多游客一边旅游,一边在曼谷购房,从而让曼谷的公寓行情大涨。因为住宿需求的增加,使得曼谷的房屋空置率很低,租赁市场十分活跃,在短租市场上,旺季时租金可达300-500元/天/间。如此优秀的回报率,自然让投资者喜笑颜开。

随着泰国旅游业带动各方面的经济发展,不断涌入的外资、外企及外来人才等,给泰国带来了大量的投资和大量的就业岗位,使得泰国城市化进程、基础设施建设不断加快。而收入增长的泰国本土年轻人,开始追求更高品质的居住体验,也更青睐租住新颖便捷的现代公寓。

也正是因为旅游业带动起积极的乘数效应,使得泰国本地人的收入不断提高,可支配财产的增多,泰国房地产的本土购买力也逐渐提升,本土的中产阶级开始成为泰国公寓市场的新兴主力军。

△比如前2年引起本地人疯抢,轰动到出动警察的某市中心项目,现场一片混乱

由此看来,海外买家的投资置业需求,泰国本地人强劲的房产刚需,加上泰国经济一片向好以及基建完善升级,无不昭示着泰国的房地产市场将朝着更加健康快速的方向发展。

对中国投资者来说,

2019年泰国房产的投资回报率如何?

在2019年8月28日,胡润研究院携手亚洲领先的不动产运营与管理机构斯维登集团,联合发布了《斯维登置业·胡润2019上半年全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2019上半年境外置业投资回报指数》,其中“境外置业投资回报指数”是中国高净值人群最主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。

这份报告中的指数反映了2019年1月到2019年6月这过去的半年里中国人境外置业投资的涨幅和投资回报率,对于考虑全球资产配置,特别是不动产投资的投资者来说,这份报告都有一定的参考意义。

《斯维登置业·胡润2019上半年境外置业投资回报指数》▽

投资回报率=房价涨幅+租金收益+当地货币兑人民币汇率变化

在Thai泰逍遥(微信号:fangchanqingbao)之前的文章中曾经提到过,海外房产投资最重要的收益组成其实是三点:房价涨幅、租金收益以及汇率。

而普吉岛、曼谷、芭堤雅这三个泰国城市之所以能名列前茅,最大的功臣就是近期表现优异的汇率。

这三个城市的房价涨幅和租金回报率在近两年都比较稳定,但汇率却在这过去的大半年里蹭蹭蹭往上涨。早些年在泰国置业了的投资者,过去一年光是汇率就净赚了11.7%!

泰铢为什么这么能涨,不是今天的重点,想了解的朋友可以点击→《““破4”近在眼前!泰铢到底在涨个什么劲?》

简单来说,泰铢的升值代表泰国强劲增长的经济、蓬勃的观光业表现、大量涌入的外资以及持续扩建的基础建设。而一个国家经济的蓬勃发展总会体现在房地产市场上,作为海外投资者,购置外国房产是一种最稳健的投资方式。

2020年,泰国房产仍然“未来可期”

基础设施不断升级

2020年,机场&轨道交通网络持续升级

泰国的2020年,机场的扩建将为泰国带来更多的访客。在机场扩建的六个项目中,包括普吉机场二期的扩建,完成之后的客容量将达3000万,此项目预计完工日期为2020年。同年,曼谷素万那普机场二期也将承建完成,其容客量也将满足每年6000万访客的标准。

除此之外,四条地铁轨道交通线路也预计将在2020年完成。其中包括Bang Sue-Tha Phra蓝色延长线、Bang Sue-Taling Chan浅红色线、Bang Sue-Rangsit深红色线,以及从Mo Chit 到Khu Khot 和从Samrong到Samut Prakan的浅绿色延长线。CBRE预计,到2025年,曼谷的铁路系统将与伦敦持平。

5G布局进程加快

泰国副总理早于去年表示泰国将致力于发展电信基础设施建设,计划在2020年推出5G网络。今年8月,True与华为携手合作,成功测试了中泰首个5G国际视频通话。

加快数字基础设施的建设,将使泰国电子商务发展上升一大台阶,同时也将推动泰国经济增长突破的新突破。5G发展可以为泰国创造更好的商业环境,其作为改变社会的重要技术,对于泰国及整个东南亚维持数字经济的连通性至关重要。

经济稳健增长

GDP增长率稳健

根据亚洲开发银行的数据,预计2019年泰国全年GDP增长速度约为3.9,而2020年预计约为3.7%,经济呈平稳增长模式。像泰国这样逐渐开始专注内需市场的经济体将在未来有更佳表现,并且由于充足的外汇储备和出口增涨,泰国受到的贸易纠纷和外币影响要小很多。

个人投资指数增长

根据NESDC数据显示,泰国私人投资从2017年第二季度之后开始持续走高,在2019年第一季度增长率为4.4%,主要得益于泰国就业情况良好以及人均收入的增加,中产阶级正在逐渐扩大,该数字在2020年有望继续提升。

泰铢对美元汇率强劲

2019年初以来,泰铢是今年新兴市场上表现最强劲的货币,今年开年至今,泰铢对美元升值幅度超过5%,与去年同期相比,升幅则接近6%。泰国花旗集团(Citi Thailand)报告称,2020年初,泰铢兑美元汇率预计将上涨31.20至31.50泰铢。意味着持有泰国资产的所有者财富将继续增值,这将吸引更多有资产保值增值需求的投资者关注泰铢资产。

旅游业收入持续上涨

根据泰国旅游局的数据显示,2019年第一季度,旅游业收入高达5738亿泰铢,相比去年季度增长率为0.4%。得益于针对中印两国游客的免签政策,及不断细化的精品旅游服务,2020年泰国有望将接待约4200万人次外国游客,其旅游营业收入可达2.43万亿泰铢(占泰国旅游营业总收入的65%)。

房价指数上涨

房地产投资是个长期的行为,对投资项目的未来增值预期非常重要。近十年,泰国房价都在稳步上涨,自2009年初的房价作为标准100,房价指数从2008年的90直升至现在的142,累计涨幅55% 且涨势平稳。

据Trading Economics预测,截至2019年第三季度,泰国的房价指数预计将达到138.70。展望未来,2020年预计房价指数将达到140.10,稳定的增长趋势是置业泰国的利好消息。

泰国优质项目推荐:

①Noble BE 33

曼谷素坤逸区域一直是泰国国内及外国房地产投资客最为青睐的区域,是曼谷房地产市场最活跃的地方,也是泰国房地产商的侧重点。

项目位于曼谷Sukhumvit 33巷,350米就到世界级的购物中心EM District,BTS 轻轨Promphong站的前后一站分别是Asok站和Thonglor站。

项目详情→Noble BE 33 | 350米直达EM贵妇商圈,曼谷澎蓬区性价比爆款项目,单价仅18万泰铢/㎡起

②普夏S101

不追风,追政策,让你做泰国4.0大赢家!21世纪全球经济支点就是数字产业,普夏S101所在区域就是美国的硅谷、上海的张江、北京的中关村!政府极力将Punnawithi区打造为泰国数字产业创新区,助力泰国4.0,作为泰国经济发展的新引擎!投资Punnawithi,就是投资泰国经济的未来!

项目详情→曼谷“硅谷”成熟生活区性价比神盘普夏S101,总价66万起,距离BTS站点450米,值得长期持有

③The Line Phahon Yothin Park

泰国著名开发商Sansiri作为关心生态环境的企业之一,一直走在科技绿色住宅的实践前沿,打造兼具生态友好与创新智能的绿色概念项目。Sansiri在今年年初推出的The Line Phahon Yothin Park,是集绿色景观、绿色社区、绿色科技产品与环保建材这“三重绿色”于一体的,真正意义上的科技绿色住宅。

项目详情→著名开发商Sansiri实力打造,曼谷北高端生态公寓The Line PHP

④Oceana Surin

Oceana Surin公寓项目地理位置绝佳,位于普吉岛西海岸的苏林海滩,距离海边100米,步行仅需3分钟,是真正意义上的一线海景房!普吉岛海滩资源集中在西面,其中苏林海滩是普吉岛水质最好的海滩。坐拥一线海景,单价仅约2万人民币,还可以由开发商提供包租服务,性价比颇高,增值潜力巨大。

项目详情→Oceana Surin|均价2万抢占苏林海滩一线海景,包租年回报率8%

⑤Ramada Mira North Pattaya

该项目位于芭堤雅北(Pattaya North),富人区和中区交汇处。距离芭堤雅超热门新地标Terminal 21购物商场仅600米。超级地段——9分钟车程可抵达6大五星级酒店!项目交通便利、休闲娱乐、购物天堂、医疗便捷、教育配套,10公里以内打造顶级住宅环境。

项目详情→芭堤雅北部富人区华美达米拉酒店式公寓,600米直达热门地标购物中心Terminal 21,享30年超长包租

⑥Astra Sky River2019年清迈「楼王」项目Astra 2期可以说是从硬件软件上都具备了清迈最具投资价值的稀缺性,所以开盘当日房源分秒递减!

Astra 2期Sky River是清迈这座泰北第一大城市里完美融入泰北兰纳风格与现代奢华设计理念的地标产物,是这座难以建造高层公寓的小城里最具投资价值的公寓之一。项目占据长康路绝佳地段,兼之项目顶层的150米山景无边际泳池更是让项目一跃成为清迈古城区域2019年当之无愧的网红楼盘。

项目详情→清迈稀缺高层公寓Astra2期震撼来袭,绝无仅有的最佳视野

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