特写 |“中国第一邨”的地产启蒙

原标题:特写 |“中国第一邨”的地产启蒙

祈福新邨内景。图片来源:网络

每天下午五点半左右,数以万计的上班族从广州越秀区、天河区的写字楼鱼贯而出,他们开车上新光大桥、华南快速干线,或挤入广州地铁三号线。如果交通顺畅,他们将在一个半小时内回到位于番禺区的家。而在早上,如果他们能在七点前出门,通勤时间甚至可短至半小时。

番禺是广州外来人口最多的区域之一。广州市统计局数据显示,截至2018年末,番禺全区常住人口177.7万人,外来人口78.76万人,占比达44.32%。以“八大金刚”为代表的华南板块楼盘,承载着这些“新广州人”在广州打拼的梦想。

凭借毗邻港澳的地理优势、“敢为人先”的人文特质,广州一度领先全国,其在中国地产史上亦创下多个“第一”。本世纪初,位于番禺的“华南板块”开始全国知名,甚至有“全国楼市看广州,广州楼市看华南”之说。

华南板块的走红,源于祈福新邨、华南碧桂园、广州雅居乐花园、广州星河湾、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城、广地花园等号称“八大金刚”的超级大盘的面世。它们不仅开拓了华南板块的新时代,更开拓了楼市的新时代。

“八大金刚”中最早开盘的祈福新邨,以国际范儿的产品风格,“大配套、大交通”的开发模式,开创楼市先河。而其产品的更新迭代和近三十年的发展历程,也在一定程度上成为中国楼市的缩影,映照中国房地产行业的进程。

荒岗造城

1991年,祖籍广州番禺的香港商人彭磷基应邀回乡考察,一块叫佛子岭的荒岗进入他的视野。在彭磷基的操盘下,这块在外人看来一无是处的荒地,开始上演沧海桑田般的地产“变形记”。

佛子岭位于番禺钟村,距番禺主城区约3公里。彭磷基买下的第一块地约1500亩,地块内是村民用来养鸭的水塘。而在1991年开工时,这片土地的规划已经是“占地面积达6500亩的‘卫星城’”,这个城就是祈福新邨。

除了乡土情结,敏锐的商业头脑、超前的商业意识赋予彭磷基大刀阔斧的开发魄力。仅用半年时间,祈福新邨便完成三通一平、建成样板房、开盘售楼的全过程。彭磷基的商业嗅觉,来自在香港、澳门、台湾多地开发了锦绣花园、回力球场、台北小城等地产项目的经验和视野。

这不是没有风险的。上世纪八九十年代,老广州的置业格言是“宁要河北一张床,不要河南一间房”,“河南”指珠江南岸的广州市海珠区。在海珠区南边的番禺,距离老城区路程更远,且当时农田、鱼塘、工业仓库林立,因此更在广州人置业的主流选择之外。

不过,本地人并不是祈福新邨早期的目标客户,其最初主要面向香港人销售,“去香港方便”也是彭磷基落子在此的主要原因。番禺也给了彭磷基施展拳脚的充分空间。“广州给我提供了任何地方都难以比拟的条件:以祈福的面积计,大概相当于整个尖沙咀。这里的售楼部空间非常宽敞,我在香港的同类场所远远不及。”彭磷基曾如此回忆到。

1991年11月26日,祈福新邨首次预售并引发港人追捧。据祈福集团副董事长孟丽红在接受媒体采访时介绍,首期客户约8成是香港人。开盘当天,祈福新邨便售出500多套别墅,收入高达一个亿。

经过多年的滚动开发,祈福新邨目前已是占地7500亩、常住居民达20万的大型社区。迄今为止总投资逾500亿元,建成并售出住宅单位超过50000套。

港式大盘

作为内地首个提出“港人度假屋邨”的社区,为了吸引、服务香港客户,祈福新邨还创下内地楼盘多个“第一”:第一个在香港设长期展厅,第一个组建楼巴、村巴。除了有直通港澳的长途巴士,祈福新邨还有专车接驳南沙、莲花山等前往香港的车站、码头。此外,在内地几乎没有物业管理概念的时候,祈福集团第一个推行港式物业管理合约。

住宅之外,志在造城的祈福集团还在祈福新邨内着手打造“商业闭环”,其中包含会所、学校、菜市场、食肆、便利店等多种业态。1992年,祈福新邨第一个会所开业,开创住宅区拥有会所的先河。彭磷基还于1996年、1998年分别投资2.3亿元和1.5亿元,建成祈福英语实验学校、祈福学院和祈福新村学校,使祈福新村的教育从小学贯穿至大学;祈福集团还先后于1998年、2003年自主建设了两个污水处理厂。

祈福新邨不仅成就了彭磷基的地产梦想,还补全了其因家庭经济原因不得不弃医从工的遗憾。2001年,彭磷基斥资10亿元兴建三级甲等医院。2002年,占地130亩的祈福医院落成,并在2003年至2005年被连续评为“香港市民最信赖的内地医疗机构”。

祈福医院。图片来源:网络

相对完善的商业、生活配套,使偏居广州之南的祈福新村进入广州人,尤其是新广州人的视野,邨里讲普通话的人逐渐多起来。尤其在2000年之后,祈福新邨逐渐成为白领一族热衷的置业目的地,媒体从业人员成为其中一股重要的力量。

“不用打卡上班,可以住的远点儿。”2004年元旦入住祈福新邨半山区的资深媒体人陈先生对时代财经称,对于工作时间相对自由的媒体人而言,交通不便不再是祈福新邨的缺点。而与老城区的房子相比,相对低廉的房价、清新的自然环境成为其强有力的竞争优势。“当时半山区号称‘最后的低层洋房’,靠近大夫山,整个小区的环境和配套都不错。”

而历经亚洲金融危机和“非典”的冲击后,广州楼市处于历史低点,郊区楼盘更是首当其冲,这给了新广州人难得的“上车”机会。 “当时祈福新邨推出‘一万入住’的优惠政策,即先期只需付一万,首付2成在入住后两年内分四次付清。当时刚毕业两年、没钱,就买了这里。”陈先生回忆道。

随着购房需求不断增多、购房人群的变化,祈福新邨的产品也不断更新迭代,从4层楼房变成6层,再从6层变成18层电梯房。但容积率降低的同时,邨民的山水生活并无太多改变,每一个组团都会打造一个人工湖,共自建了600亩大型人工湖。

大盘末路

超前的开发理念及规划设计,使祈福新邨成为中国房地产“超级大盘”的经典“教科书”,其产品在近30年后的今天仍然颇有市场。中原地产祈福新邨分行置业顾问陈波对时代财经表示,环境好、大配套大社区、户型多、均价不算太高,是客户选择祈福新邨的几大因素。

而当城市的土地越来越金贵,商业住宅小区容积率日渐提高的今天,祈福新邨早期开发的楼盘为年轻人青睐。“喜欢老房子”的四川小伙儿冉坤在看遍了广州的楼盘后,于去年买下祈福新邨一套低层洋房,“住着舒坦。”

在地产经济学家邓浩志看来,规模大、开发时间早是其成为“中国第一村”的关键因素,也使其成为“居住郊区化”的引领者。祈福新邨开发近十年后,番禺华南板块多个千亩大盘陆续面市,包括南国奥林匹克花园、华南碧桂园、星河湾等。

雨后春笋般冒出的大体量小区,让时任番禺区副区长的余楚风有点发憷:“当看到一个面积上千亩、居住人口数万的小区突然起来时,最初真有点害怕。”但大势所趋,大盘开发模式正式登上全国房地产开发潮流的舞台。碧桂园、雅居乐等粤系房企甚至将这种“造城”的地产开发模式带到全国。

华南板块的崛起得益于广州城区的扩容。2000年,广州《城市总体发展战略规划》首次提出了“东进、南拓、西联、北优”的发展战略(之后加入了“中调”)。地铁三号线、华南快速、星光大桥等交通要道的相继开通,在补齐番禺交通短板的同时,也把大量的居住人口从“云山珠水”带往“山城田海”。

不过,“郊区化居住”被城市人群接受后,作为中国“大盘时代试验田”的华南板块用地渐趋饱和,郊区大盘模式逐渐走向尾声。合富辉煌首席分析师黎文江认为,“华南板块已经不能复制。过去华南板块处于‘三不管’、被迫自力更生。而现在土地出让的面积、房价都有限制,甚至能不能买房都有限制。”

而随着房地产行业从粗放走向精细,城市发展规划更加科学、系统化,土地出让日趋透明化,尤其是住宅用地的逐渐稀缺,以“大盘开发”为特征的华南板块或将成为上一个时代的传说。返回搜狐,查看更多

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