细数“7090”政策的七宗罪

原标题:细数“7090”政策的七宗罪

“7090”政策,北京买房人儿心里的痛。

“7090”政策距重启至今,已走过了三个年头,相信大家对此已不陌生。当然,如果你记不清了,可以跟着血拼哥重温一下:

什么是“7090”政策?

新建商品房住宅项目的户型比,90㎡以下的套型建筑面积,必须占到整个项目总面积的70%以上。

2016年3月31日,昌平区南邵镇两地块的出让公告中明确写道,“地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”,标志着“7090”政策重启。

之所以重启,初衷是为了遏止房价的不断上涨,并且通过限制房屋面积来达到降低买房总价的目的,从而让更多的人买得起房。

然而,凡事有其利必有其弊。

我们不否认“7090”政策确实帮助一部分家庭实现了购房梦,但它给刚需家庭带来的“伤痛”同样不容忽视!

今天,哥就在这里列下“7090”政策的七宗罪,以便大家在购房时做出更合适的决策。

一宗罪:高低配成楼盘标配

2017年末,“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式,很多土地在出让时都规定受“7090”政策限制。仅有一些容积率较小的地块,不会受到限制。

从数据看,2018年下半年,北京90平米以内的住宅占比历史第一次达到了一半以上,在2019年更是高达54.7%。而在此之前,90平米以内户型的占比一般在30%以内。

图片来源:大伟看楼市

90平小户型井喷的背后,问题接踵而至......

我们前面也说了,“7090”政策要求90平户型的套型建筑面积,要占项目总面积的70%以上。

注意,这句话的理解不是说90平户型的数量占70%以上,而是面积,这就很有讲究了!

因为,如果想要让90平户型的建筑面积占项目总建筑面积的70%,实际上,90平户型的数量要占项目总户数的82.35%

这就意味着开发商需要投入更多成本在90平户型产品的建设上,那么利润从何而来?自然只能寄希望于别墅这样的高端产品上了。

说到底,做“高低配”的目的是为了高盈利,但其背后的直接影响则是居住舒适度大打折扣。

高低配楼盘中,高层住宅产品担任了高容积率的重任,以便使平均容积率达到规定标准,然而永远不够用的房屋面积、高层永远等不来的电梯,都会成为入住后的困扰。

且由于高层多与别墅价格便相差甚多,被物业区别对待的可能性将很高,舒适度从何谈起?

与此同时,高层住户如果过多,会占用更多的公共资源,让别墅失去高端定位,花大价钱却无法享受更好的居住环境,任谁又能心甘情愿?

再次之,由于高低配的关系,小区的美观度大打折扣,数栋高层包围别墅的画面,确定这不是在包粽子?

公园十七区沙盘图

况且如果没有分区管理,混居的结果向来不尽人意,具体可参考华润昆仑域和亚林溪苑。

二宗罪:产品同质化致选择受限

俗话说,“巧妇难为无米之炊”。

“7090政策”一出手,90平户型基本很难翻出新花样,做成小三居似乎成了最优解,结果就变成了市面上90平左右的产品都长着同一张脸。

山屿湖89平户型

西府海棠90平户型

翡翠山晓90平户型

看了上面的三张户型图,脑海里是不是飘过一个成语,“换汤不换药”?

山屿湖对比西府海棠,不过是卫生间和厨房的位置调换了一下,西府海棠对比翡翠山晓,不过是小次卧变书房,再把左右的功能区翻个面,反正乍一看都是熟悉的配方。

90平小三居成了经典户型,却让购房者迷失了方向,被剥夺了选择权依旧要保持微笑甚至心怀感激难道也是成长的标志?

当产品同质化再遇见项目扎堆入市,那简直是车祸现场。

根据中原地产统计,北京新建商品房库存高达7.13万套,这其中既包括新建纯商品房,同时也包括限竞房。

这个库存量比2017年上涨了2万多套,如果按照北京现在的销量来说,每年能售出两三万套,预计可静态消化3年,北京迎来8年来最高库存量。

这对于北京市场来说,无疑是巨大的库存压力。

三宗罪:最大90平,最小也是90平

正是因为“7090”政策的限制,让市面上50-80平的小户型被消灭,即使有,那也是很少数,比如国风长安,70平一居仅有20套。

而改善一族想购入个100平以上的大户型,那也是相当不容易。

据统计,未来北京供应的每10套住宅中,有5套是自住房,有4套是90平米以内的商品房住宅,只有1套是90平米以上的改善型住宅。

来源:大伟看楼市

经过20年发展的北京房地产市场,很多购房者对品质生活的需求早已不是一个小三居就能满足的。

尤其是已经组建家庭的人,伴随未来家庭的成长,儿童分房居住,老人陪伴等诉求对房屋功能有着更高的要求。

而现实中,在预算和需求的限制下,大部分购房者只能在“价格”和“舒适”中二选一。

最大也是90平,最小也是90平的选择题,更让购房者无从下手。

四宗罪:有伪刚需,无真改善

人人都是刚需,然而均价5万+,面积90平的刚需真的难以企及,意味着总价500万,首付200万的门槛,哪个家庭能随随便便拿出200万来?堪称伪刚需!

消灭真刚需的同时,制造了许许多多伪改善!谁家改善要住在高低配中跟小户型一起?安置房无改善,而7090户型的改善,只能说是伪改善。

大家都是辛苦钱,很多还是卖了唯一一套老房子用来置换一家老小全家人生活的,而这个生活只能将就于7090之下。

纯洋房都很少,中等户型的纯洋房就更是近乎绝迹了吧?

细观近两年的北京市场,7090政策加上限价导致的需求错配,让本就有房或手里有钱的人更容易进场,房产交易似乎变成了有房人之间的圈内游戏,真刚需反而被拒之门外。

现实总是残酷,它总在用事实告诉你,没有房子,你拿什么买房?

五宗罪:质量问题频现

90平的户型卖不出溢价,通过行政手段控制房价反而会积压出很多质量问题。

商人不做亏本的买卖,而7090的土地既然利润薄,那就更需要在“成本把控”上多下功夫,也就是该减配的统统减配,甚至出现粗制滥造的现象。

所以当房子交付时,水景门楼缺失、绿化面积缩水、规划好的行人出入口消失等等,种种问题就会接踵而至,之前说好的那些承诺,都会变成空口白话,消散在空气中。

若是再看屋内装修,地板开裂、瓷砖缺角、门窗长霉、品牌降级、甲醛超标......“惊装”的噩梦层出不穷。

当初天阅西山交房后,业主们称园林设计大面积缩水,承诺的科技智能设施在使用上出现了大大小小的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“类似最低标准的设施实际上也是因为当前限价政策下,房企在偷工减料。”

呜呼哀哉,真金白银打了水漂,漫漫维权路,何时才是头?

六宗罪:推动北京房价登顶

我们前面说过,当初之所以重启“7090”政策,目的之一是为了遏止房价的不断上涨,然而理想很丰满,现实很骨感。

曾几何时,北京房价还“屈尊”在上海之下,16年初有阵子还被深圳超过。而在7090政策实行的这三年时间内,北京房价稳居全国第一。

为什么一开始以“让楼市降价”为初衷的政策最终导致房价上涨呢?

因为市面上一旦都是90平的户型,豪宅或者说改善户型的楼盘就真的变成了钻石般稀缺!而这种稀缺必然会导致这部分房源房价上涨。

于是我们也看到了丰台、朝阳孙河等多个地方涌现出豪宅盘,这种人为制造的稀缺极大推动了豪宅房价上涨,进而带动了整个楼市上涨。

想当初孙河不限价地块以总价30.2亿元被恒基以拿下,楼面价高达每平6.9万元,最开心的不是恒基,而是同样位于孙河的禧瑞春秋和天瑞宸章,为什么?

因为终于有了涨价的借口,更多了营销的花样。只可惜,最后为此买单的还是老百姓。

七宗罪:缺乏诚意的控地价

自“7090”政策出台之后,北京依然有不少调控政策相继出台。

例如17年3月17日出台的史上最严限购政策,17年9月底出台的共有产权房政策,18年9月的市管公积金新政,19年4月的国管公积金新政,以及目前正在积极推进的集体建设用地入市。

这所有的调控政策都在传递同一个讯号,坚持房住不炒,捍卫真正有购房需求家庭的权益。

可惜,调控遗恨无穷,不从地价上进行的控价都是泡沫。

图片来源与网络,侵删

据中国房地产报统计,截至5月31日,北京共成交43宗土地,包括25个住宅用地,1个多功能用地,1个商业用地,16个工业及工业研发用地。

可以看出,土地成交属性以住宅类为主,占到58%。

其中,这25宗住宅地块出让土地面积约170万平方米,规划建筑面积总计约302万平方米,成交总价约649亿元。

虽然成交地块的溢价率走低,仅有4宗地块超30%,但是从孙河不限价地块的30.2亿,到丰台花甲村不限价地块的79.4亿,北京的地价不可谓不贵。

当面粉价格高于面包,面包怎能不涨价?如果想真正实现控房价的目的,恐怕还得在“控地价”上多点诚意才可以。

以上种种都说明,“7090”政策实行至今,虽然有效抑制了房价的暴涨,也满足了诸多家庭的购房需求,但与此同时,也给购房者造成了一定不良影响。

虽不确定之前不限价地块的接连入市,是否是“7090”政策取消的信号,但就目前看来,视情况部分取消“7090”限制或许是更好的选择,您觉得呢?返回搜狐,查看更多

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