全世界的房子,为什么只有中国人不看出租回报率?

原标题:全世界的房子,为什么只有中国人不看出租回报率?

本文作者:美房网康老师

昨天,接连走访了几个北京二手房中介公司,楼市下行甚至冷清是大家一致的结论。

位于双井的明星楼盘富力城,现在出现了很多单价从高点的十二万降到八万多的出售房源;位于大郊亭的珠江帝景一千万的房子,房主直接降价二百万出售;其他地方也是基本如此。

了解了几个着急卖出的业主,为什么要降价卖出,统一的回答就是着急用钱才愿意降价卖出,我又问卖了房子钱准备去做什么,比较统一答复就是有收益更好的地方准备去投资。

前面我的文章,已经反复说了,市场成交价格都是由着急的人决定的,或者说在交易博弈中一定是着急的人会输给不着急的人。比如二手房买卖中,买家出价500万,卖家出价510万,最后成交的一定是按照不着急的人的出价,卖家如果着急那么就会降价,买家如果着急就会涨价,如果双方都不着急,那么就无法成交。而中介公司是干什么的?中介公司就是撮合双方成交的,让双方至少一方着急最好双方都能够着急,于是就成交了。

显然,北京二手房的降价,根本原因就是卖出的业主着急了,这些着急的业主着急的原因主要有两个,一个是害怕继续降价,一个是着急用钱。比如富力城从十二万单价跌到八万多,就是这个报价八万多的业主害怕继续下跌比如跌到七万甚至六万。

如果不着急用钱只是害怕房价继续下跌,这种情况就必须卖出了。如果是着急用钱但是不担心房价下跌,这个时候完全可以抵押房产获得资金。只要租金的收益能够覆盖利息,那么就没有必要害怕房价下跌,因为只要租金收益达到一定收益,比如超过银行理财,一定会有人愿意把钱从银行拿出来换成房产,这个时候就是人民日报提出的“房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式”。

所以,当“房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式”的时候,也就是房价安全的时候,这个时候就是“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

要让“房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式”,前提必须是房子的租金收益能够超过银行理财的收益,当前银行理财收益基本是年化4%左右,所以只有房产的租金回报率超过4%以上,这样的房产才可能让投资者把资金从银行转移到房子。

那么,很多人为什么还愿意投资租金回报很低的房产呐?那是因为这些房产有预期上涨的可能,只要预期上涨的收益能够超过银行理财的收益,那么一定会有很多人买房,去博取未来预期上涨的收益,这个时候即使租金回报率很低甚至根本租不出去,这些人也愿意去参与这样的预期当中。

比如上面提到的富力城为什么能够房价达到十二万的高点,就是因为很多人预期房价还能继续涨,于是在十二万有人冲了进去,虽然他们明明知道这个房子的租金回报率只有1%点多,但是在他买房交钱的时候一定心里想着这个房子每年的上涨收益可能是10%甚至更高,于是才有了十二万冲进去的勇气。在房价上行的时候,着急的人是那些害怕房价继续上涨的人,是他们决定了房价的的最高点。这就是通常大家所说的“涨时看势,跌时看质”。

势就是勇气,就是看涨的决心,就是对未来房价高度的预测。

质就是业绩,就是最近回报率,就是对未来租金上涨的预测。

看清楚了,都是看涨,一个是对房价看涨,一个是对租金看涨。房价只是炒房的人热度的体现,而租金是住房的人热度的体现。

可惜最终富力城没有在十二万的价位上继续上涨,而是选择了倒头下跌,跌到了八万多。这个时候就是跌时看质的时候,也就是买家都是看中的租金回报率了。

所以,我们看到全世界的房产租金回报率基本是百分之四到五左右,不仅发达国家中的美国,德国,日本,也包括发展中国家的泰国,柬埔寨,阿联酋。

这个问题让中国决策层清醒的看到,于是才有了政治局会议六次提出“房地产泡沫”的提法。而泡沫就是无法实现的预期。

于是,才有了人民日报的文章。去年5月10号,人民日报发表文章《北京房市:价跌租涨背后》,首次用租售比衡量了北京楼市,给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。

人民日报写到:“所谓租售比,简言之即是房屋租金与售价的比例,具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”

人民日报继续说:“数据显示,北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。”

人民日报还说:“造成这种现象的原因何在?落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”

人民日报写到:“如果将房地产市场类比股市,将租金收入类比于股市的分红,将房地产的销售价格类比为股票价格,不难发现房地产市场和股市都存在着投机现象。”

人民日报指出:“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势,房地产炒房现象会降低,逐步回归居住属性,租金在房地产收入中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”

已经很清楚了,当前中国房地产的发展方向不是房地产投资没有机会了,而是投资风格发生了转变,也就是未来房产投资的目标就是没有泡沫的房产,也就是房价跟租金成正比的房产,这些房产随着租金的不断走高就会推着房价也不断走高。

未来,中国房产的趋势就是房价保持平稳,而租金会不断上涨。

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