房价平稳期间,如何收获房产投资的收益?

原标题:房价平稳期间,如何收获房产投资的收益?

本文作者:美房网康老师

昨天(11月3日),我发表了《全世界的房子,为什么只有中国人不看出租回报率?》的文章,指出当房价上行的时期,大家买房的目的就是为了收获房价上涨的收益,所以租金回报率就被忽视。

如果房价上涨的收益超过了租金回报,自然人们会把投资的目标放在房价涨了多少,但是一旦房价进入下行或者平稳时期,那些没有租金回报的房产就成为危险的资产。

随着中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产政策最新定位,房产投资逻辑发生了巨大变化。

“房子是用来住的”,就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点,“房子不是用来炒的”,就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点!

中国房地产投资进入了新的历史阶段,那就是结束大涨大落的时代,进入了平稳发展的时期,对应政策反复强调的说法就是“稳地价,稳房价,稳预期”,带来的投资逻辑就是炒房的机会越来越小,租金收益的比重越来越大。

当前,正是中国房地产投资风格转换的变革时期。这个变革就是“房价与租金背离,人口红利逐步下降”的非理性上涨带来的“重大金融风险”。也就是未来房价跟房租会通过市场的不断周期波动最终走向“房价与租金吻合”。

所以,未来中国房地产市场的走势已经非常清晰,那就是未来一定是房价趋于稳定,而房租会不断上涨,最终实现“房价与租金吻合”。

房价稳定,而房租上涨,那还能投资房产吗?过去的投资房产机会都是看重的房价的上涨,甚至很多人买房根本都不看租金。所以才有了决策层反复提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

而房子的价值就是使用权的价值加上所有权的价值。使用权的价值就是自己居住或者出租给别人的租金带来的收益,所有权的价值就是通过转让或者拆迁带来的升值的收益。

那么,房价保持平稳而租金不断上涨的情况下,如何做房产投资。投资就是哪个价值会上涨,就提前布局哪个价值。原来房价上涨时,盈利的都是所有权的价值,所以那个时候就要投资所有权,捕捉所有权带来的价值上涨的机会。现在投资逻辑变了,投资的方向也就发生了变化,所以现在的投资逻辑非常清晰,就是使用权的价值会上涨,那么就投资使用权。

使用权的价值就是长期租赁带来的租金累计收益。一套房子的年租金纯收益是四万,在不考虑租金上涨的情况下,那么十年的使用权价值就是40万,二十年是80万,四十年的使用价值就是160万。

以一套100万总价的房子为例,以目前租金年收益四万的话,贷款利率6.6%,测算出来四十年的使用权价值是六十万,如果年租金收益涨到五万,那么四十年的使用权价值就变成75万,如果租金继续上涨,使用权价值就继续上涨。

再具体点,现在花60万押金投资一百万总价的房子的四十年使用权,每年租金四万,累计四十年的租金一共是40*4万=160万,对应的每年利息收益就是6.6%,四十年后拿回本金60万,相当四十年累计收益的现在价值是60万,四十年后累计收回达到220万,其中利息是每年回来,本金四十年后归本,没有计算复利。

如果租金是每年五万,那么四十年的租金收益就是200万,对应60万本金的每年利息就变成了8.3%!

如果租金涨到每年六万,那么利息就变成了10%,如果租金涨到每年12万,利息就变每年20%!

每年利息不断上涨的资产,对应的资产的价值就会上涨,所以租金上涨必然带动使用权价值的上涨。

当前楼市下行,观望气氛浓厚,就是说更多的人不看好房价,所以只能观望,但是更多的人看好房租的上涨,跟以前的最大区别就是以前是房价大涨而房租平稳。所以捕捉房租上涨的机会已经来临了。

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