沈凌DW:楼市限价加剧了供不应求的失衡

原标题:沈凌DW:楼市限价加剧了供不应求的失衡

最近深圳有个叫“深业中城”的楼盘开盘,抓住了不少人的眼球。1500万的起步价,500万的诚意金(也就是没这个押金的话,你连摇号的资格都没有),192套房吸引了4000人哄抢。换句话讲,最后的摇号中签率应该低于5%。其实这样的盛况一直在各个一线城市上演,程度不同而已。这几年为了贯彻“房住不炒”的中央精神,各地房产调控部门都把限价作为一个利器使用,从而形成了一个买房需要摇号的奇怪而又普遍的现象。

我不知道各地房产调控部门是不是曾经组团去过茅台酒厂,因为这样的限价政策像极了飞天茅台的定价策略。大家都知道茅台酒厂一直对外宣称1499的零售价,当然出厂价低于此,大约1000元。但是实际上呢?市场上根本看不到这样的零售价,2019年的最高零售价据说已经突破了3000元。那么为什么在市场价高高在上的时候,应该利润最大化的厂商却心甘情愿把出厂价定得低低的呢?

有人不怀好意地揣测:这是茅台酒厂的领导想寻租。这不是没有事实支撑的,上一任茅台老总就因为涉及腐败问题被捉进去坐了大牢。但是新来的老总依旧没有改变这样的定价的意向。于是我们可以猜想:压低出厂价,让利于中间商(以及市场上的囤积投机者),培养了一大批不喝酒的投资需求力量。这反而扩大了茅台酒的市场需求,不断强化一瓶难求的供小于求的事实,有利于茅台的长期经营。这或许是茅台的聪明之处吧?

现在一线城市的房价调控部门也学会了茅台酒的这个策略。大量的新房上市价格被限定在一个低于市场的价格水平,而周边的二手房价格往往不加干预,从而出现了同一地块的二手房价格高于一手房价格的倒挂现象。和茅台的价格类比,一手房价格就相当于出厂价,把房子从房地产开发商手里卖到了中间商手里,而二手房价格类似于茅台的市场零售价,大量的买不到一手房的真正需要房子的消费者,只能在市场上不受限制地买到二手房。

那么压低了的一手房价是不是吸引了大量的需求呢?当然是!从各地限价房的摇号中签率就可以看到,动辄个位数的中签率表明,在这个限价基础上,市场需求和供给的比达到了数十比一。而在新房交付之后,我们往往看到大量的摇号中签者在二手房市场上挂单出售,由此可以断定,这市场需求中有相当大的比例是投资需求而不是真正的消费性需求。这和飞天茅台的市场需求一样,压低了的出厂价培育了一个投资需求者群体,反而人为加剧了供不应求的局面。这样的结果,实际上和当初的房住不炒的初衷是背道而驰的。

而这样违背市场经济规律的限价政策,也会扭曲本来的真实市场需求。一些在正常情况下本来安于购买二手房的消费者,因为看到二手房价格高于一手房,也许会改变选择,尽可能地等待一手房的中签,也就是说:部分二手房的需求者被吸引到了一手房市场上,从而进一步加剧了一手房的供求不平衡。

其实,内地的一线城市之所以有长时间的房价只涨不跌的局面,主要还是土地供应的垄断造成的。市场需求不应该被管制,毕竟经济增长之后老百姓想改善住房条件,是人民群众的正常需求。现在的限价貌似是给老百姓的福利,实际上是引诱了老百姓把本来是用来消费的住房作为了短期投机的工具。一旦出现房价的趋势性变动,被套的又是一众小散户。返回搜狐,查看更多

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