为什么炒房的人看不上租金回报率?

原标题:为什么炒房的人看不上租金回报率?

本文作者:美房网康老师

投资房产的盈利方法,大家都已经知道有两种,那就是上涨溢价收益和持有租金收益。数学公式就是:

投资价值=卖出价-买进价+持有收益

其中,卖出价-买进价就是上涨收益,我们也叫作所有权价值。持有收益就是获得租金,我们也叫做使用权价值。

随着中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产政策最新定位,房产投资逻辑发生了巨大变化。

“房子是用来住的”,就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点,“房子不是用来炒的”,就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点!

以前大家看中的是所有权价值,那是因为房价基本属于上涨周期,所以多数人看中的就是卖出价-买进价的溢价超过租金回报,所以更多的人投入炒房行列,对持有的租金回报嗤之以鼻。所以四天前我发表了《全世界的房子,为什么只有中国人不看出租回报率?》的观点。给大家指出的就是这个道理。

投资就是用风险换回报的赌预期的方式,预期就是还没有发生的事情,如果预期兑现了,那么投资者就盈利,如果预期没有兑现,那么投资者就亏损。

风险就是预期不会兑现的概率,风险越大的时候,就是只有越少的人去参与,那么预期兑现的收益就只能够越少的人分享,所以盈利就会越大。同样,风险越小的时候,就会有越多的人参与,那么预期兑现后的收益就会有越多的人多分享,所以盈利也就越小。

炒房的预期就是卖出价-买进价要大于租金回报,所以很多炒房的人贬低那些拿租金回报的人,就是因为这些人害怕输了。

炒房的收益其实是用本金的损失风险换来的,而租金回报的收益是在保证本金安全的情况下获得的。这属于两种不同投资风格的产品,只不过过去炒房的人盈利的更多,所以还有市场惯性思维。但是随着本轮房价出现较大下跌,让炒房的人更多的是亏损,反而租金回报率的人开始越来越多的获胜。

比如一个炒房的人买了一套100万总价的房子,持有了三年,减去各种税费卖出净得110万,那么三年的投资回报率就是10%;而另一个做租金回报的人也是买了了100万的房子,每年的租金回报率是5万,三年的租金收益就是15万,所以三年的投资回报率就是15%。

炒房的人虽然输了,但多数人还不服输,也会嘴硬,都会贬低那些高租金回报的人。这种不服输的性格我们赞赏,但是确实现在越来越多的炒房人输给了租金回报的人。

当然,也有可能炒房的人的投资回报率会超过租金回报率,这种情况在过去房价大幅上涨的时候经常出现,只是未来这种情况会越来越少,因为中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,就已经给投资者指明了投资方向的转变,那就是房价要进入平稳发展阶段,而租金要稳步上涨,最终消除房价泡沫,让租金回报率达到国际租金回报的通行标准。

炒房只能在房价上涨并且涨幅超过租金回报的时候才有存在价值,或者说炒房只有在房价大涨并且租金不涨的时候,才有人愿意去做。

而未来,中国进入了房价平稳而租金上涨的阶段,这个时候投资的逻辑就是如何捕捉房租上涨带来的盈利机会,而不是房价上涨的盈利机会。

图,通州次渠泰禾一号街区的麦当劳商铺

昨天,当我发现位于通州区的一个麦当劳的商铺正在出售,总价646万,每年租金30万。如果是高风险的炒房那么就可以仅仅首付246万,贷款400万,贷款二十年,随时可以卖出获利。如果是低风险的固定收益拿租金回报率,就可以仅仅花400万的押金,签二十年的租约,直接收麦当劳的租金,二十年后拿回400万押金,为了安全还能把房本抵押给二十年承租人,退还押金时解除抵押,相当保本保息,每年获得7.5%的租金回报。

明天,我继续给大家解析如何当麦当劳的房东的详细收益分析。欢迎继续关注!

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