投资房产能够保本保息吗?

原标题:投资房产能够保本保息吗?

本文作者:美房网康老师

昨天(11月8日),我发表了《为什么炒房的人看不上租金回报率?》的观点,给大家指出投资房产的原因就是预期看涨,以前大家买房预期看涨的就是房价,未来大家买房预期看涨的就是房租。

房子的价值就是所有权价值加上使用权价值。看涨房价的就愿意持有所有权,看涨房租的就愿意持有使用权。

昨天我的文章还写到,所有投资都是用风险换收益的预期兑现工具。风险越大时,预期兑现的概率就越小,预期兑现的收益就越大,同时预期没有兑现的亏损也就越大,这种投资就是高风险投资带来的也就是高回报。同样,风险越小时,预期兑现的概率就越大,收益也就越小,亏损也就越小,这种投资叫做低风险投资带来的低风险回报。

投资房产自然也分为高风险投资和低风险投资,投资房产所有权就是预期房价上涨,如果房价最终上涨就兑现了预期,那么房价上涨的收益就能实现。但是万一房价下跌,那么就会受到本金的亏损,所以,投资房产所有权就是用房价下跌带来的本金的损失交换房价上涨带来的收益。同样,投资房产的使用权就是低风险投资,如果房租上涨那么收益上升,如果租金下跌或者租不出去就会盈利下降,就是用租金下跌的损失交换租金上涨的收益。

这种高风险投资跟低风险投资的相互依存相互融合就是所有商业模式的成交模式,比如贷款买房,房主就是高风险投资,银行就是低风险投资,房主用房价下跌的风险交换房价上涨的预期收益,银行不承担房价下跌的风险也不收获房价上涨的收益,只收获利息收益。房主跟银行的匹配就让房子顺利卖出,这套房子里面就是一个高风险投资者跟一个低风险投资者的结合体。

昨天,我的文章还发布了一个麦当劳商铺的匹配结合体,我们看看:

高租金房产可以贷款啦!通州区泰禾一号街区麦当劳商铺总价出售646万,仅仅首付246万,贷款400万,贷款二十年(也可以贷款四十年),先息后本,二十年后归还本金,也可以用麦当劳的租金抵利息,如果麦当劳不续租还可以转租给其他商户!可以随时卖出获利,相当麦当劳就是房主的杠杆投资通州区的未来成长!

我们看到,上面的交换模式就是一个高风险投资者跟低风险投资者的结合体。首付246万的投资者就是高风险投资者,提供贷款400万的投资者就是低风险投资者。高风险投资者看中的是未来房价的上涨,低风险投资者看中的是租金的上涨。高风险投资者的风险就是房价的下跌,低风险投资者的风险就是房租的下跌。两个人各取所需就是商业交换,相互依存就是商业模式。

比如,五年后房价上涨了200万,这个收益就属于房主也就是高风险投资者,相当房主仅仅用了246万的本金就获得了200万的收益,这个时候低风险投资者就是高风险投资者额的杠杆。但是,万一房价下跌了200万,那么损失的也是房主的,这个时候房价只有446万,低风险投资者还要拿回400万,房主只能得到46万,相当房主亏损200万。

对于低风险投资,收获的是租金收益,只要房价不下跌超过首付246万,本金都是安全的。当前租金每年30万,相当每年的收益就是7.5%(30万除以400万),如果未来租金不断上涨,比如每年租金四十万,那么年回报率就提高到10%,但是万一租金下跌或者租不出去,那么就收益降低或者没有收益了。

在这个商业模式中,两个投资者各取所需,高风险投资者看中的是用尽量少的本金获得最大化的预期房价上涨收益,低风险投资者看中的是在保本的前提下获得保息的收益。而各取所需恰恰就是所有成交的关键。

以前房价上涨时,大家的都愿意做高风险投资,因为风险小收益高。现在房价下行或者平稳阶段,所以越来越多的人愿意做低风险投资者拿稳定的回报,也就是保本保息的投资成为了多数人的选择。

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