投资保本保息房产,如何保证利息的持续稳定

原标题:投资保本保息房产,如何保证利息的持续稳定

本文作者:美房网康老师

昨天(2019年11月9日),我发表了《投资房产能够保本保息吗?》的文章,给大家指出了原来投资房子的使用权就可以收获保本保息的收益

恰好,昨天下午,在国信证券朝阳门营业部会议室,我给大家做了0元租房和0利息贷款全新房产交易模式解析的报告,给大家展示了出租借款合同,转账凭条,抵押他项权利证明等等安全工具,并且用麦当劳的实际案例来解释了实际保本保息的安全方案。

我们还用麦当劳的案例来了解保本保息的安全性。

高租金房产可以贷款啦!通州区泰禾一号街区麦当劳商铺总价出售646万,仅仅首付246万,贷款400万,贷款二十年(也可以贷款四十年),先息后本,二十年后归还本金,也可以用麦当劳的租金抵利息,如果麦当劳不续租还可以转租给其他商户!可以随时卖出获利,相当麦当劳就是房主的杠杆投资通州区的未来成长!

我们看到,上面的交换模式就是一个高风险投资者跟低风险投资者的结合体。首付246万的投资者就是高风险投资者,提供贷款400万的投资者就是低风险投资者。高风险投资者看中的是未来房价的上涨,低风险投资者看中的是租金的上涨。高风险投资者的风险就是房价的下跌,低风险投资者的风险就是房租的下跌。两个人各取所需就是商业交换,相互依存就是商业模式。

比如,五年后房价上涨了200万,这个收益就属于房主也就是高风险投资者,相当房主仅仅用了246万的本金就获得了200万的收益,这个时候低风险投资者就是高风险投资者的杠杆。但是,万一房价下跌了200万,那么损失的也是房主的,这个时候房价只有446万,低风险投资者还要拿回400万,房主只能得到46万,相当房主亏损200万。

对于低风险投资,收获的是租金收益,只要房价不下跌超过首付246万,本金都是安全的。低风险投资者投资400万拿到使用权证明,当前租金每年30万,相当每年的收益就是7.5%(30万除以400万),如果未来租金不断上涨,比如每年租金四十万,那么年回报率就提高到10%,但是万一租金下跌或者租不出去,那么就收益降低或者没有收益了。

在这个商业模式中,两个投资者各取所需,高风险投资者看中的是用尽量少的本金获得最大化的预期房价上涨收益,低风险投资者看中的是在保本的前提下获得保息的收益。而各取所需恰恰就是所有成交的关键。

肯定有的人会问,如果麦当劳不续租了,那不是收益就没有了,如何可以保证租金的安全持续。

这个问题非常好,这个问题的本质就是这个产品的核心安全机制。

这个问题缩小了说,是这个商铺的租金持续性的问题,放大了说就是中国经济未来发展还有没有前途的问题

如果说那些新增的商铺未来的前途确实有风险的话,那么那些存量的成熟区域的商铺未来的租金会走下坡路,那么可以说中国的未来确实就堪忧了。

每一个成熟商铺的背后都是一个个小微企业,商铺的租金水平就是这些小微企业的盈利能力的综合体现。如果大量商铺租金下降或者租不出去,那么就代表着这些小微企业的盈利能力出现下降,也就是说明中国经济的下滑态势已经非常严重。

可是,目前中国虽然经济增长压力加大,国外不确定因素增加,但是国内经济的增速仍然处于全世界的较快水平,刚刚公布的GDP的增速是6%,代表了整体国家经济的增长水平就是保持了6%的增长率。更准确的说,GDP的增速就是中国商铺的租金增长率!

实际中我们看到,大量新的商铺或者位置不好的商铺确实空置率很高,甚至整体开不起来就倒闭的也有。可是,对于成熟的商圈,尤其位置好的商铺,确是一铺难求,租金不断上涨。

我了解了很多商铺的租金情况,尤其那些长租合同的条款,都是有逐年递增的条款,这就是说明不管是租户还是房东,对租金都是看涨的,否则也就不会出现逐年递增的条款。

前面文章,我说了投资使用权就是看涨房租,既然买方跟卖方都看好未来租金的上涨,那么投资使用权就是顺理成章的事。

至于是否可以投资这些商铺的所有权,也就是买进商铺,这个问题需要这样分别对待。由于所有权的转让税费比较高,也就是商铺涨价的收益要缴纳很多税,也就是流动性差一些,所以如果总想着短期买卖的话,还是不要投资。如果是长期投资,由于使用权的转让是没有任何税率的,并且对未来租金预期看涨,那就完全可以投资使用权。

可能有人会说,商铺受到电商冲击很大,所以未来风险比较大,这个是对的,我也多次发表文章强调这点,但是需要说明的是那些新增的商铺就不要投资了,成熟的商铺的所有权也要谨慎,但是投资使用权是没有问题的。因为电商的冲击带来的结果是社区商铺成为大家追逐的热点,比如各种小型连锁店,体验店,培训店风起云涌,就是这个道理,而大型综合商业体的投资就要谨慎。

所以,那些有人流量保证并且挨着居住小区的底层商铺就会租金持续走高,一旦原来租户到期,就会有新的商户续租进来,让这类商铺的租金可以稳步上涨,投资这类商铺的使用权就是保本保息,确切的说是保本增息的。

昨天的报告会上,我做了参与者的调查,结果也是大家更看重的就是未来租金的上涨,从而也说明,投资者对未来保本保息产品就是大家追逐的方向

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