新力控股:高杠杆式生存

原标题:新力控股:高杠杆式生存

作者:李佳

11月15日,赣系房企新力控股(02103.HK)在香港联合交易所主板挂牌上市。历时5个月,新力控股成为今年年内第二大内房股。从区域到全国,随着布局范围的扩大,新力控股急需外部输血,而登陆资本市场无疑将缓解其资金饥渴。

新力控股透露,其募资所得款项约60%将用于现有项目开发建设,包括物业开发项目的建设成本;约30%将用于偿还项目发展的部分现有计息借款;约10%将用于一般业务营运及营运资金。

规模加速扩张

新力控股2010年成立于江西南昌,成立两年后第一个项目才面世。数据显示,2012年新力控股的销售额只有1.29亿元,到2015年增长到45亿元,2016年新力控股的销售额猛增至161亿元,销售增幅高达258%,跻身百亿房企行列。

据有关机构的数据显示,新力控股2016年的销售额为161.3亿元,排在第97位;2017年其销售额达428.1亿元,跃升至第43名;2018年销售额为887.3亿元,升至第33名,销售额复合增长率高达136%。

除了一路“狂奔”的销售额,新力控股的收入及盈利水平也逐年提升。2016年至2018年,新力控股的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元,复合年增长率达94.6%;净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率达105.9%。近三年新力控股的毛利率分别为24.7%、33.7%和37.3%,三年间大涨12.6%。

新力控股的毛利率与往绩记录期相比整体上升,其离不开低成本的土地储备。

数据显示,在2016年至2018年,新力控股的平均土地成本分别为1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米,拿地成本控制在较低水平。

此外,在2019年前四个月,新力控股的收益及净利润分别为57.09亿元、2.82亿元,同比分别增长278.4%、515.8%。同期,新力控股毛利率为34.43%,同比下降约2.7个百分点;净利率则同比上升约1.9个百分点。

公开资料显示,新力控股项目实施“120天启动开发、180天达到预售标准”的策略。这一高周转策略使得新力控股在存货陡增的情况下,去化速度仍然可观。数据显示,新力控股2018年反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”在2016-2018年三年间分别为3.24、2.22和1.58,逐年下降。另一方面,2018年新力控股的预收账款周转率仅为0.28,同比下降28.2%,而在2016年和2017年这一指标分别为0.62和0.39,预收账款结转收入的效率在下降。

布局集中,风险难以对冲

然而,规模加速的同时,新力控股也面临其他风险。由于项目布局区域过于集中,导致其风险难以对冲。

销售及收入的猛增离不开大量的土地储备,2016年新力控股逐渐开始拓展项目布局,将城市扩张到4个,项目增加到27个。从成立惠州城市公司到此后的4个月时间里,新力控股在惠州斩获6宗土地。2017年,新力拿地更加频繁,且加大在惠州的拿地力度。在惠州单个城市就陆续获得15宗土地;在南昌新拿地9宗,总项目数达到28个;在另外3个中部城市武汉、长沙、赣州分别落地5个项目。为入驻广州,半年时间就在广州、清远、肇庆豪取8块储备用地。2018年,新力地产并未减速,曾创下一个月内斥资54亿元在南昌拿下了8宗合计约736亩用地的纪录。

截至2019年3月31日,新力控股拥有合并101个处于不同发展阶段的物业项目,覆盖10个省24个城市,当中55个位于江西省、11个位于长三角地区、20个位于大湾区及15个位于中西部核心城市以及中国其他地区。总土地储备约为1480万平方米,其中,江西省的土地储备占比达到52.6%,成为新力控股布局最重的一个省份。而南昌和惠州作为新力控股的两大重仓城市,占总土储的50%以上。

由于新力控股的项目布局过于集中,存在一定的经营风险。新力控股也在招股书中指出,“公司的大部分收益均来自江西省,因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对公司的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”未来,新力控股需要均衡布局,同时实现局部深耕。

持续加杠杆

高增长的背后,一定伴随着高杠杆。与其他谋求快速扩张的房企相同,新力控股的负债高企。招股书显示,2016年-2018年,新力控股的负债水平持续在高位攀升,其中,银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.37亿元、166.76亿元、221亿元。而在2016年-2018年新力控股调整后的资产负债率分别为78.29%、84.01%和86.47%,逐年上涨。

近三年来,新力控股的净负债率处于先升后降的波动中,均高于190%。新力控股在招股书中指出,净负债率由2016年的192.94%增加至2017年的269.71%,原因在于同年银行及其他借款增加。由2017年的269.71%减少至2018年的237.88%,主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。

从融资方面来看,新力控股2016年-2018年的加权平均实际利率分别高达9.3%、9.1%和9.3%,融资成本较高。其于今年8月及10月发行的美元债年利率已高达12.5%,期限仅6个月,最高延长180天。在今年10月29日,新力控股在香港举行IPO全球发售新闻发布会,财务管理中心副总经理林育成表示,公司已经采取了很多措施,争取多元化的融资手段,加大银行融资的比例,减少信托类比例,争取在明年降低到8%的水平。后续,根据公司资本结构优化,有信心融资成本可以得到进一步的下降。同时,上市募资款项约30%将用于偿还项目发展的部分现有计息借款。

由于物业开发活动持续增加及土地收购力度加大,新力控股通过经营活动所得的现金流量净额出现了波动。招股书数据显示,新力控股2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元,2017年这一指标进一步降至-65.5亿元。直到2018年这一指标才转负为正,为17.2亿元。从目前来看,新力控股的现金状况正在逐渐好转。2016年至2018年,新力控股的现金及现金等价物分别为17.11亿元、40.32亿元、70.84亿元。然而,2018年新力控股一年内到期的有息负债为92.2亿元,其70.84亿元的现金仍无法覆盖短期负债。

另外,由于新力控股2018年的债务增加多为非流动负债,致使新力控股反映短期偿债能力的指标调整后的速动比率在2018年回升至标准值“1”之上,为1.05。

长期偿债方面,2018年新力控股反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”降至为0.26,新力控股的长期偿债能力正在减弱。另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示,新力控股的绿色信用指数为62.1,绿色信用等级B,排名行业第45位。

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