谁在侵蚀大悦城的利润?

原标题:谁在侵蚀大悦城的利润?

作者:李霞

11月23日,大悦城(000031.SZ)发布公告称,为旗下控股子公司重庆泽悦实业有限公司(简称“重庆泽悦”)提供24亿元的连带责任担保。

负重前行的大悦城,在今年初完成重组后对规模有了新的诉求,即两个上市公司要整合优势,计划在3年内实现签约销售额破千亿的目标。在具体拿地目标上,预计3-5年新增土储将超过6000万平方米。但从三季报来看,大悦城的营业收入与净利润并不理想。

投资收益占比较高

三季报显示,大悦城三季度实现营业收入40.61亿元,同比减少4.85%;但是营业总成本却同比上升7.94%达37.87亿元。由此可知,大悦城的利润不及去年同期。其中,扣非净利润同比大幅下降102.54%至-687.86万元。利润的减少,主要是营业收入缩水,说明大悦城的主营业务收入不佳。

值得注意的是,大悦城在报告期内的投资收益为7.85亿元,而上年同期投资收益为-0.48亿元,同比由负转正激增其绝对值的近15倍。投资收益的大幅增加,可完全覆盖净利润(7.61亿元),在净利润中的占比更是高达102.48%。

在2019年1-9月大悦城实现归母净利润16.6亿元,同比增长72.67%;扣非归母净利润7.06亿元,其增速为186.78%。另外,前三季度大悦城的净利率和归母净利率分别为16.8%和10.9%,分别同比下降5.1个百分点和1.6个百分点。总体来看,前三季度大悦城营利实现双增,但什么原因导致净利率和扣非净利率也同比下降呢?

大悦城三季报显示,2018年同期转让了W酒店导致投资收益较高,引起基数较大以及公司报告期内营业成本大幅增加,由去年同期的71.19亿元增加至115.22亿元。其中借款增加,导致利息费用大幅增加,由去年同期的12.99亿元增加至19.74亿元,从而推升公司的财务费用同比增加240.82%。销售费用由去年同期的5.62亿元增加至7.19亿元,同比增加27.94%;管理费用由去年同期的8.80亿元增加至9.76亿元,同比增加10.91%。

数据显示,在2019年1-9月,大悦城实现营业收入223.32亿元,同比增长68.28%;归母净利润24.35亿元,同比增长47.08%;扣非归母净利润14.58亿元,同比增长108.97%;加权平均净资产收益率14.87%,同比增加3.69个百分点。对比三季度业绩与前9个月的业绩,可以发现大悦城的三季度业绩远不如前两个季度。

可以肯定的是,项目股权转让直接导致大悦城的投资收益增加。2019年9月24日,北京产权交易所披露大悦城控股子公司鹏源发展(越秀)有限公司,转让北京名都房地产开发有限公司100%股权,报价1.19亿元。

在2019年8月30日,大悦城发布公告称控股子公司将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权根据重组框架协议,以0.92 亿元和1.15 亿元股权交易对价将上海、西安的两个大悦城项目股权予Garbo基金。此外,耀动、RECO按投资比例对Garbo基金分别实缴资本并由相应标的公司清偿原由大悦城地产(或其关联方)对上海长风大悦城项目提供的股东借款(含利息)及往来款14.32亿元、对西安大悦城项目提供的股东借款(含利息)及往来款6.69亿元。

不过,投资收益的增长并不具有可持续性。尽管在短期内通过腾挪可以使报表具有可看性,但长期来看,大悦城未来业绩的增长仍需要发力物业销售。

物业销售仍是核心

合并重组后的大悦城A股和港股上市主体分清了基本主业,其中大悦城控股负责住宅地产和商业地产一体化的全业态房地产业务,港股大悦城地产则以商业地产为主,发展综合体平台。

由于大悦城地产的体量较小,很难支撑起大悦城的千亿目标。因此,其千亿目标的实现主要依赖大悦城控股。从大悦城的主营业务构成来看,2017-2018年商品房销售实现的营收占比分别为92.70%和90.16%;房屋租赁实现的营收占比分别为4.18%和4.33%;物业管理业务营收占比分别为1.89%和4.17%;其他业务的营收占比分别为1.23%和1.35%。

到2019年上半年,大悦城的主营业务发生了调整。其中,商品房销售及一级土地开发实现销售收入148.73亿元,营收占比为81.40%;投资物业及相关服务实现收入26.64亿元,营收占比为14.58%;酒店经营业务营收占比为2.37%;物业及其他管理营收占比为1.25%。可以看出,合并重组后大悦城的商品房销售占营收比在逐年降低,但占比仍然较高,是其绝对主力业务。

从大悦城近五年的销售业绩来看,2014-2018年大悦城的签约销售金额分别为108.5亿元、151.41亿元、199.62亿元、261.52亿元和398.64亿元。可以看出销售额逐年增加,同比增速表现不一。在过去的5年中,分别为-3.70%%、39.55%、31.84%、31.04%和52.39%。2014-2018年大悦城的签约面积分别为69.82万平米、91.48万平米、93.16万平米、85.38万平米、128.86万平米。在过去5年中,签约面积的同比增速分别为-3.96%、31.02%、1.84%、-8.35%和50.93%。

从大悦城2019年半年报数据来看,大悦城的签约金额为235.98亿元,同比增加62.86%;签约面积112.05万平方米,同比增加115.77%。而千亿目标的实现,离不开土地储备的增加。

在今年第三季度,大悦城拿地意愿有所增强。据大悦城公告显示,第三季度,大悦城以近116.11亿元的金额新增昆明、台州、江门、沈阳、武汉、哈尔滨、天津、济南等城市的9个项目,新增土地面积约106.1万平方米。今年1-9月,大悦城累计新增项目共计18个,其中第三季度新增项目占了年内新增项目的50%。另外,大悦城还在昆明、西安、成都等城市参与一级土地开发业务,并在深圳参与旧改项目,在深圳宝安持有物业建筑面积不低于131万平方米。

从土地储备来看,在2014-2018年,大悦城的土地储备面积分别为658.17万平方米,823.65万平方米、943.31万平方米、1167.47万平方米、1477.73万平方米。截至2019年上半年大悦城土地储备面积为2059.35万平方米,但要实现3-5年新增土储超过6000万平方米,大悦城仍需努力。

伴随销售规模持续增长,大悦城的杠杆也在不断放大。2019年前三季度,大悦城总负债由去年同期的766.68亿元增加至1397.30亿元,同比增长82.25%;流动负债由去年同期的422.73亿元增加约近1倍至828.68亿元。2014-2019年三季度大悦城的有息负债为208.18亿元、254.67亿元、241.80亿元、265.51亿元、355.55亿元和636.55亿元,其净负债率分别为126.84%、145.54%、93.53%、138.52%、171.18%、109.75%。

报告期内,大悦城控股通过经营活动产生的现金流量净额为26.83亿元,较去年同期的-5.3亿元由负转正。不过,伴随短期债务的增加,报告期内“经营活动现金流收入/(流动负债-预收账款)”指标为0.95,较年初的1.39下降达31.65%。基于短期债务的大幅增加,大悦城的短期偿债能力指标均较年初有下降趋势。此外,三季度末大悦城的速动比率指标为1.14同比下降30.91%;而货币资金/短期债务指标也同比下降6.38%,短期现金压力初显。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,大悦城绿色信用指数69.3,绿色信用等级BB,排名行业第25位,其长期偿债能力不佳。

除了不断举债扩张,大悦城对外的担保借款也在大幅增加。截至2019年6月30日,大悦城及控股子公司担保借款余额为304.98亿元,占公司归属于上市公司股东净资产的比重为181.14%;而大悦城及控股子公司对合并报表外单位提供的担保借款余额为37亿元,占公司归属于上市公司股东净资产的比重为22.47%。两者加总后,大悦城及控股子公司的担保余额占归属于上市公司股东净资产的203.61%。

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