明年买房?先拿起计算器,做好4个“预算”,能减轻未来10年负担

原标题:明年买房?先拿起计算器,做好4个“预算”,能减轻未来10年负担

现在买房子,早已经过了冲动入市的阶段。

搁在前几年,比如2015-2017这一段时间,任何节点,任何城市,任何楼盘,只要迅速的下定金、掏首付,都不会吃亏。

原因很简单,在以前房价普涨的阶段,不管你是在县城、地市、省会还是北上广买房,只要买的不是需求很窄的洋房与别墅之类的房子,房产升值是大概率事件。

一句话总结:此时买房,不需要什么准备,只要敢买,就能赚钱。

今非昔比,现在买房,“踩雷”的概率要比以前高的多。

尤其是奉行“高杠杆买房”的群体,指望房价还出现类似过去几年那样的大涨,用零首付、低首付、消费贷、信用资金等多种手段买房,楼市只要随便震荡一下,就意味着首付可能会打水漂。

在“房住不炒”的大背景下,假如你打算2020年买房,要改变以往冲动买房的理念,先拿起计算器,做好4个“预算”,如果规划的足够好,足以减轻未来10年的负担,10年后易升值,业内:省钱又省心。

第一,先评估个人可支配收入和家庭流动资产。

可支配收入是一个很重要的概念,假如你月入1万,表面看起来很光鲜,但是房贷、车贷、消费贷、日常支出就要花去8千,每个月的只有两千块钱的剩余,那你的可支配收入就只有两千块钱。

数据显示,2010年之前,中国家庭的杠杆率还很低,维持在20%以内,到2018年已攀升至53.2%。房价的提升强化了居民对房地产的配置,住房贷款余额占国民总储蓄比重已接近60%。

所以,买房之前,一定要认真评估自己的可支配收入有多少,去掉各类支出后,是否还有盈余,是否还能满足家庭的日常开销。

家庭的流动资产也很重要,除了现金之外,债券、基金、不动产等容易变现的资产大概有多少,心里有要有个数。一旦未来出现较大的变故,家庭现金流出现短缺,在房子短期无法卖掉的情况下,其他流动资产能够及时弥补。

第二,评估适合自己的城市、城区、开发商和户型。

这一步是筛选符合自身条件的房子,锁定购房目标。

城市选择方面,目前京沪深已经进入存量房时代,二手房门槛越来越高,加上限购门槛越来越高,一般人都难以企及。

但是,广大的二三四线城市,却迎来了“百花齐放”的时间。

最近两年,越来越多的城市加入到了“抢人大战”的行列,人才购房门槛不断降低,购房打折、租房补贴,优惠措施层出不穷。

加上高层已经明确300万人口以下的城市将全面放开落户,这就意味着购房者的选择面将越来越广。

对刚毕业没几年的年轻人来说,最好在二线以上城市的核心城区选择购房目标,开发商尽量选大品牌。

尤其是部分调控政策严厉的城市,如果有限价盘摇号的资格,是不错的捡漏机会,财力有限的前提下,只要不是商住类的房子,哪怕是一居室也可以考虑。

第三,房贷选择等额本金还是等额本息?选20年还是30年?

这一项预算是买房的“重头戏”,举例来说,以贷款100万,房贷利率5.88%,等额本金按揭30年来计算,每月初期还款7600多元,其中本金不到2700多元,利息不到5000元。

以同样的贷款额度和利率,用等额本息方式贷30年,每月固定还款5900多元,其中近5000元都是利息,本金只有1000元左右。

前者每个月还款的本金相同,但利息是逐月递减的,后者刚好相反,每个月还款的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。

这两种方式,并没有优劣之分,很多人都选择了等额本息,那是因为对于工薪阶层的刚需族,连首付都掏空家底的人来说,相对较低的月供可以稍微喘口气。

笔者建议,财力有限的购房者,选30年的等额本息是比较合理的,如果家庭自有资金足够,不想背负债务,四线以下小城市的房产升值预期很低,等额本金20年也可以考虑。

第四,买房要付出多少交易税费、物业费、水电暖气费、装修维修费、折旧费。

这一点很容易理解,不少人买房都只盯着房价、首付、月供这些事,却忘了后续的诸多成本。

以交易税费为例,一般来说有契税、印花税、维修基金、登记费等,二手房还有个税和增值税,这一块占用的成本并不低,在“因城施策”的框架下,很多城市的税率也不尽相同,比如长沙,在4月份的时候,调高了二套房的契税。

还有物业费,在买房之前,最好实地考察一下,看往期楼盘或开发商的其他楼盘,用的是旗下自己的物业,还是聘请的第三方物业,收费标准是多少,对比本市其他小区是高还是低。

水电暖气费属于固定支出,有的房子属于商用房改造,这一块的费用差异很大,务必了解清楚。

虽然现在不少房子附带的有精装修,但毛坯房依然不在少数,更何况后期还要添置家具家电,明年买房,先做出一个预算表,装修准备花多少钱,全包还是半包,用什么材料,买什么品牌的家具要列出详单。

折旧费更是不可或缺的一个支出,虽然这项费用看不见摸不着,原因是过去这些年房价的飞涨,导致折旧费下意识的被人们忽略了,事实上,一个正常的房屋,时间越久,掉价越快,对房屋租金较低的小城市来说,年均3%-5%的折旧率很正常。

在最后,为大家做个简单的总结。

1,买房子已经变成了一个庞大“系统工程”,收入、城市、户型、房贷、税费、持有成本,都是明年要重点做“预算”的重点。

2,在匹配自身收入的前提下,选对了城市,节省了月供、交易税费和持有成本,就意味着比其他购房者多“走了一步”,以10年的长周期来看,既能减轻自身的购房负担,也意味着房产升值潜力会比其他有房族更快、更高。返回搜狐,查看更多

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