盈利无期红线游走 上市难为蛋壳公寓护航

原标题:盈利无期红线游走 上市难为蛋壳公寓护航

文 | 搜狐科技 黄阳

编 | 搜狐科技 王一粟

1月17日,蛋壳公寓正式在纽交所挂牌上市,股票代码“DNK”,开盘价13.51美元每股,当日股价最高达13.7美元每股,最低13美元每股,收盘价13.5美元每股。

蛋壳是中国第二家上市的长租公寓企业,然而,它和此前上市的青客一样,面临难以盈利以及触碰法律红线的问题。

亏损逐年扩大盈利遥遥无期

根据蛋壳官网信息,蛋壳成立于2015 年初,是一家以数据驱动为核心的资产管理和居住服务平台,商业模式为从业主那里签下房子,进行标准化装修,再通过整租或合租的方式租给用户。

蛋壳旗下主要有两个产品,“蛋壳公寓”和“筑梦公寓”,蛋壳公寓面向普通租户,筑梦公寓面向企业,整栋出租给企业用于员工宿舍。截至2019年11月,蛋壳已进入13个城市,拥有43.27万间公寓;截至2019年6月30日,蛋壳公寓的入住率为89%,租户续约率为51%,业主续约率为80%。

根据招股书,蛋壳营收逐年增长,2017年全年,蛋壳收入为6.6亿元,2018年增长到26.8亿元,2019年前9个月为16.7亿元,同比增长198.8%。

虽然蛋壳营收逐年增长,但亏损也在不断扩大,且亏损速度不亚于营收增长速度,这意味着蛋壳每笔交易都在亏钱。2017年蛋壳亏损为2.7亿元,2018年全年亏损扩大到14亿元,2019年仅前9个月亏损便达25亿元,同比增长210%。截至2019年9月30日,蛋壳公寓期末现金及等价物仅剩22.98亿元,负债76.61亿元。

上市能否解救蛋壳困境?拿先于蛋壳上市的长租公寓青客参照,青客成立比蛋壳早三年,但公寓数量不到蛋壳四分之一,为10万间。青客上市时间为去年11月,发行价每股17美元,上市不久破发,在达到最高点20.44美元后不断下滑,1月17日收盘价为每股12.01美元。根据青客发布的全年未经审计财报,2019年全年,青客营收为12.34亿,净利润亏损4.98亿元,同比减少0.3%。

“租金贷”、“隔断房”触碰红线

即使上市募资缓解一部分资金压力,但蛋壳依然面临着众多业务风险。

“租金贷”是蛋壳公寓被讨论最多的问题,它指的是企业通过租客的名义,向第三方金融机构借贷房租,这么做租客可以分期还贷,而企业也能够提前拿到租金,用于运营和扩张。

尽管“租金贷”能为租客带来“押一付一”的短期便捷,可一旦长租公寓出现现金流问题无力向业主支付房租,租户会被业主强制退租。此前,杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多家长租公寓,皆因“租金贷”破产。

为此,2019年年底,住建部等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确要求住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

根据蛋壳招股书,2019年前9个月,蛋壳公寓来自金融的预付款高达31.06亿元,占总付款比例的67.9%。

蛋壳正有意识地调低租金贷占比,但离2年后需要降到的30%来说,降速依旧令人担忧。2017年、2018年、2019年前三季度,蛋壳用户现金贷付款比例分别为91.3%、75.8%和67.9%。

除了租金贷之外,隔断房也是蛋壳面临的政策红线。隔断房指的是将原有公寓内客厅、储物间等空间隔断,改造成单间进行出租。隔断房因电路改造问题容易引发火宅,且多人入住情况下,隔断房隔音效果差,易带来扰民问题。

隔断房已被法律明文禁止,根据《商品房屋租赁管理办法》第八条规定,住宅出租,应当以原设计的房间为最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。

根据知名投诉平台数据,关于蛋壳出租隔断间的投诉已达112条,且近两个月发出的投诉便多大十几条。今年1月初,因分割出租,蛋壳被北京市住房和城乡建设委员会罚款3万元。

对于成功上市的蛋壳而言,合法合规的步伐必须加速。

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