一线城市房租普降不止是“改售为租”,还有流动人口的减少

原标题:一线城市房租普降不止是“改售为租”,还有流动人口的减少

作者:三尺寒(肖磊看市特约作者)

马上就是春节假期了,漂居在各大城市的打工族们正在纷纷回家过年,这是世界上规模最大的一次人口短期集中流动,而春节过后,又有多少人不再回城工作呢?

最新媒体统计数据显示,在过去的半年多时间里,中国一线大城市不仅房价出现普遍的滞涨或小幅回落,就连之前一路疯狂上涨的房租也开始普降,一些房屋中介机构和长租公寓的挂牌空置房源明显增加,为保价促销,他们已经开始取消中价佣金或赠送一个月的房屋租金,但实际效果有限。整体看,在过去的大半年时间里,一线大城市的居民住房平均租金下降2.5%—5%不等,而商业办公楼的租金更是下降4%—8%,且空置率大幅增加。

关于中国一线大城市房租普降的原因,房产中介机构和一些专业人士给出的解释是,房子不好卖,即使降低销售也难以快速达成交易,而房主又不舍得再大幅降价出售了,于是房主变房东,“改售为租”,增加了一线大城市的租赁房源供给,所以造成房租价格普降。这确实是主要原因之一。

但是,房产中介中价们的解释,似乎在有意在避重就轻,中国一线大城市的流动人口减少,租房需求下降低,才是房租价格普降的最主要原因。只是作为城市租房市场的最主要供给方,房产中介机构和长租公寓们愿意承认和宣传这个原因,否则本就惨淡的房产中介生意就更不好做了。

2018年,北京、上海的常住人口已经开始减少几万到十几万不等,2019年预计还将继续减少十几万人。广州因为有新区设立和中小劳动密集型企业的聚集,所以人口依然保持小幅增加,房价和房租均没有太大波动。而深圳较为特殊,除了城市本身就具有的发展活力之外,香港居民内地购房增加,和本地房主炒房等因素,也让房价上涨领先,但租房市场却不乐观,特别是深圳的商业办公楼的租金下降非常明显。

根据粗略统计,2017年至2019年,北京市常驻人口累计减少40万人,上海市累计减少50万人。对于一个常驻人口长期保持在2000万以上的大城市来说,区区四五十万人的变化,表面上是看不出来的。但这些减少的常驻人口,实际上是一线大城市中短期流动人口中的一部分,他们是城市里最主要的租房群体。四五十万人口的减少,就意味着一定会造成四五十万张床铺的空置,二十几万个租户的消失。

中国一线大城市的经济发展模式已经基本稳定了,新增就业机会也会相应该减少,所以中低端产业的临时打工族在一线大城市的停留时间很不稳定。如果大城市不能提供更多有稳定收入且保持收入还能增加的职业,那流动人口减少将是不可避免的。未来的房价和房租价格,还将面临更大的下行压力。

如一个工作在北京或上海的外卖小哥,如果每月净收入只有六七千,那在二三线城市只要月收入能有四五千,他都不会留在一线大城市的。

文/三尺寒

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