房企掘金物业股:平均涨幅66.6%,雅生活浮盈270亿;5家收跌,银城市值腰斩

原标题:房企掘金物业股:平均涨幅66.6%,雅生活浮盈270亿;5家收跌,银城市值腰斩

政策调控,融资收紧,房价跌落……,2019年以来,内房企更加真切地体会到“活下去”的压力。与之相比,作为房企主要周边业务的物业管理,正迎来高光时刻。

1月16日,高盛发布报告,宣布对其覆盖的物业管理公司持正面看法。高盛在报告中预期,2022年内地物管公司的每股盈利将出现28%的增长。克而瑞证券同样在研报中预测,2020年物管业将延续“牛市”,市值有望突破3000亿大关。

资本市场对于物业股的追捧还体现在股价上。统计显示,物业股市盈率集中在20至50倍之间,其中新城悦服务、中海物业、浦江中国的市盈率超20倍,碧桂园、绿城、永升生活的市盈率均突破40倍。同期,房企龙头“碧万恒”地产母公司的市盈率尚不及10倍。

地产寒冬时节,物业股超高的市盈率吸引着资本大鳄争相“携子进场”。

行业市值涨幅182.5%

物业股“掘金潮”来势汹汹,据不完全统计,仅2019年就有滨江、奥园、保利等10家内地房地产公司分拆物业板块登陆港交所。将招商物业以及华发物业两家借壳上市的物业公司考虑在内,物业板块新增企业数目达到12家,为近6年总和。12家新上市公司累计融资金额达131亿元,约占2014年至今融资总额的7成。

新增12家公司后,截至2019年12月31日,合计有24家房企物管公司上市,其中A股3家,港股21家。24家物管公司总市值较年初增长了182.5%,已经达2320亿元,新增市值近1500亿。据克而瑞证券研报,24家公司平均市值为96.7亿元,中位值为44.1亿元。

物业股先行者已经尝到股市红利。据统计,2019年24家物管公司全年股价平均涨幅为66.6%,跑赢大盘。

以雅生活为例,截至2019年底,雅生活全年累计涨幅高达161.7%,雅生活市值相应突破400亿港元大关,逼近母公司雅居乐集团。按持股比例计算,雅居乐从雅生活平台浮盈超百亿。另一家物管巨头碧桂园服务市值一路攀升,截至1月17日已至790亿港元,规模超大部分中型房企。

截至2019年末,TOP5物管公司累计市值合计超1500亿元,总板块市值占比近7成。

内房上市物管公司2019年股价表现

其余物业股,如新城悦、绿城服务、佳兆业美好等,亦斩获不同程度涨幅。其中新城悦涨幅最大,股价从3.9港元最高探至12港元,涨幅近222%。截至1月17日收盘,新城悦股价继续走高,至14.8港元每股,涨幅5.87%,市值已达121亿港元。

物业赛道,体量为王。

与背靠龙头房企的物业公司相比,中小房企物业股惨淡。2019年,5家中小规模物业公司收跌,包括银城生活、鑫苑服务、中奥到家、时代邻里等,其中银城生活服务市值腰斩,仅为4.22亿港元。

随着行业集中度不断提升,物业行业内部并购力度加大。据克尔瑞统计,从上市内地物管公司公告披露的并购情况来看,2019年全年并购对价总额约79.2亿元人民币,同比增长461.4%。

据2019中国物业服务百强企业研究报告,港股上市企业募集的资金用途主要分为:收并购、发展增值服务、智能化及平台化建设,其余资金作为营运资金及一般企业用途。

收购行为对股价作用明显。2019年9月,雅生活宣布收购中民物业后半个月内,股价涨幅超过25%。10月底,佳兆业美好宣布对江苏恒源物业的收购后半个月内,股价涨幅超过30%。

物管上市冰与火

城内人声鼎沸,城外亦然。

2019年下半年,港股IPO队列中再填几员,正荣服务、建业服务、兴业物联等企业纷纷向港交所递交上市申请表。聆讯跑道之外,融创、世茂、华润等巨头纷纷放出讯号,对物业市场这块蛋糕虎视眈眈。

财经评论员严跃进分析道,房企之所以看重物业市场,既是为了做大品牌和提高市场占有率,也是为了扩大融资机会。

2019年12月19日当天,物业赛道迎来小高潮。保利物业和时代邻里先后在港交所敲钟,市场反应却两极分化。

上市当日,保利物业开盘大涨24.79%,报43.8港元。根据保利物业公告显示,此次IPO面向散户的公开发售部分获222.68倍认购,面向国际机构投资配售的部分也获大幅超额认购,公司最终以每股35.1港元定价,发行约1.33亿股,集资46.68亿港元。

反观时代邻里,上市当天即破发。公开资料显示,时代邻里开盘价4.89港元,较发行价下跌5%,时代邻里收盘价为4.88港元,较发行价下跌5.24%,募资7.9亿港元。

在严跃进看来,类似时代邻里破发的情况,只能理解为“此前上市的时候预期太大,但投资者不认可定价。

投资者用脚投票,小规模物业股无法快速跨越体量硬伤。冰火两重天般的发行情况背后,时代邻里和保利物业的规模差距明显。

资料显示,截至2019年6月30日,时代邻里在中国15个城市拥有210个在管项目,在管物业总建筑面积约4270万平方米,在物管企业中排名42位。2018全年,时代邻里录得收入6.96亿元,净利润6420万元。

同期,背靠央企的保利物业合同管理面积达4.55亿平方米,在管总面积2.6亿平方米,行业排名第6。2016-2018年,保利物业收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元,复合年增长率为28.4%。

其他在管面积3000万平方米以下的物管公司股价也不如人意。5家全年收跌的物业股中,浦江中国跌幅27%,鑫苑服务和银城生活分别跌去32%和30%。

中小物业公司股价失意背后,母集团难掩对资金的渴望。为了新增融资平台,筹资扩大规模,抢占赛道更为重要。

风口“捞钱“

时代邻里披露的上市资料显示,2018年5月18日,公司曾和第三方订立总金额为16.75亿元的资产抵押证券,该资产抵押证券期限为1至8年,以年利率6.5%至7.5%计息。

随后,时代邻里将举债所得直接用于输血母公司时代中国控股,截止2019年6月,时代中国已偿还本金1.49亿元,尚有15亿元未偿还。为母公司输血直接导致时代邻里负债居高,近几年间,时代邻里的资产负债率飙升至90%,远超同类轻资产公司。

无独有偶,刚刚上市的宝龙商业的负债同样居高。

据宝龙商业披露,2016年至2018以及2019年前四月,其资产负债率分别为99%、94%、89%、87%,远超同期其他企业。宝龙地产相关负责人也在中期业绩会上承认,宝龙商业分拆之后,会让宝龙地产财务指标有所改善,这也将变相帮助宝龙地产获取融资。

物业板块反哺母集团伴随着市场对其“输血”母公司的质疑。

严跃进以碧桂园举例:“此前碧桂园物业板块筹划上市,后来中止,其实也是因为有顾虑,即监管层会认为这确实可能会为母公司输血。”

有人全身入局,有人悄声离席。将物业板块注入雅生活两年后,绿地选择套现离场。

1月14日,雅生活服务发布公告称,原主要股东绿地金融已于1月13日出售公司5000万股公司H股,平均每股价格30.20港元。按此价格计算,绿地此笔交易套现约15.1亿港元。

交易完成后,绿地所持权益占雅生活已发行股本总数的7.5%,不再是雅生活二股东,并退出主要股东名单。

绿地在公告中给出原因——“绿地金融持续的资金需求”。

就在一周之前,绿地刚刚披露第四季度房地产经营简报显示,2019年1-12月,绿地实现合同销售面积3257.2万平方米,比去年同期减少11.1%;实现合同销售金额3880.42亿元,仅比去年同期增长0.1%,尚未完成全年4000亿目标。与其他房企相比,绿地增速已然垫底。

巧合的是,绿地交出了历史最差三季报后,也曾减持过雅生活股份。

2019年10月,雅生活公告称,绿地金融全资子公司在公开市场出售5000万股公司股份,平均价格21.18港元,套现10.59亿港币。交易完成后,绿地手中雅生活总股本占比数由15%降至约11.25%。

绿地无意隐瞒“炒股”雅居乐。首次转让雅生活股份时,绿地相关负责人对媒体表示,公司对于雅生活的投资属于财务投资,考虑到股价较为合适,就卖出一部分。

财经评论员严跃进指出,对于绿地而言,物业管理其实是其不太在意的一个板块,或者说是不太核心的业务。

按此前绿地入股雅生活所投10亿资金计算,通过出售非核心的物业管理业务,绿地不但将10亿“成本”填回,还净赚了15亿港元。

巨头“观望”

浪潮汹涌而过,有人踏浪航行,有人下海捞金,有人仍在岸上观望。公开信息显示,物管面积排行前十的企业中,包括万科、龙湖、金碧物业等在内的多家头部公司均未上市。

严跃进在此前的采访中提及,对于一些不缺钱的优质物业公司来说,如果上市,将面临业绩、估值、财务披露等多方影响,所以有些企业并不积极。

以龙湖为例,2019年全年,龙湖累计实现合同销售金额人民币2425亿元,同比增长20.86%;合同销售面积1423.8万平方米。

凭借相对良好的财务表现,2020年开年,龙湖以最高3.58%的低利率发行6.5亿元美元债。该笔债券吸引了来自欧洲和亚洲的顶级资管公司、政府主权基金、银行等高订单,吸引48亿美元超额7倍的认购订单,推动最终定价收窄幅度为近期同业发行之最。

依靠着龙湖自身的产业规模,龙湖智慧服务以2.28亿平方米的物管面积位列行业第8名。公开数据显示,截至2019年6月底,除去租金收入,龙湖物业投资业务收入仍余25.8亿元,已超过物管面积第三位的彩生活。

虽然龙湖方面曾公开表示,名下物业板块“龙湖智慧服务”暂未有上市计划。龙湖还是通过携资入股的方式涉水物业股。

12月,龙湖集团公告称,将通过买入已发行股份和认购新股方式,投资绿城服务。其中,龙湖拟以约10.76亿港元买入绿城服务5%股份,此次交易事项将于2020年1月6日前完成交割,同时龙湖集团会委任一名非执行董事。

此外,龙湖集团还将于2020年6月30日或之前完成认购绿城服务配发的新股。新股认购完成后,龙湖集团共计持有股数将占绿城服务已发行股本总数的10%。

对于投资绿城,龙湖集团表示:“本次入股绿城服务属财务投资,龙湖长期看好社区服务市场,亦看好绿城服务的发展潜力。”

资料显示,2019年上半年,绿城服务录得营收36.65亿元,位居行业首位。其中物业服务是绿城服务最大的收入和利润来源,营收达24.52亿元,收入占比66.9%;园区服务营收为6.9亿元,收入占比18.9%;咨询服务收入为5.21亿元,收入占比14.2%。

不过,与其他类似规模物业股相比,绿城服务的股价相对较低。

截至1月17日收盘,绿城服务报收9.28港元每股。同期,碧桂园和雅生活分别报收29.15港元和30.15港元每股。此外,绿城服务增速放缓。2019年上半年,绿城服务营收同比增速25.13%,较2018年上半年同比减少了7.74个百分点。

严跃进表示,目前物业管理市场机会很大。但从投资角度来讲,其背后的成长性可能并不是特别好,不会出现大规模的成长机会。

克而瑞证券亦在研报中提及:“尽管资本市场对于物管概念抱以诸多期待,目前物管板块的增值服务仍处于探索阶段。”(文/黄海)返回搜狐,查看更多

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