中房智库 | 2020年楼市的十种可能

原标题:中房智库 | 2020年楼市的十种可能

地产锐观察

01

“因城施策”将更加务实灵活,楼市政策分化成为调节城市发展的“新杠杆”

自然资源部数据显示,2016-2018年全国重点监测城市住宅售价水平值的标准差达9797.04元/平方米,且该数值还在逐年拉大,显示城市房价分化情况正在加剧。

全国不动产租赁市场差异亦十分显著。城市住宅和商服物业租金水平呈现“东南部城市>华东地区城市>中部地区城市>西南和东北地区城市>西部地区城市”的规律。

东部、中部、西部住宅物业租金水平之比达到2.01: 1.16 : 1,商服物业租金水平之比达到1.89 : 1.08 : 1。这些数据差异也揭示了“因城施策”的必要性。

自2016年《政府工作报告》首次提出“因城施策、有保有压”以来,其一直被作为中国房地产调控的核心策略。

2019年12月12日,中央经济工作会议提出“全面落实因城施策”。预计2020年城市间政策分化将进一步加剧:重要热点城市预计仍将维持目前的调控力度,在个别规定和操作方法上进行完善和微调。

而“减税降费”背景下继续实施宽松的财政政策必然加大地方财政压力。在积极开辟新税源、加大税收征管力度的同时,前期财政赤字较大且发展空间受限程度较低的城市加大土地供应力度的意愿强烈。

结合居民住房需求周期以及全面落实“因城施策”的背景,调控政策可能向着更加务实的方向调整,以激活市场、辅助“卖地”。

但前期该类型城市各类用房供应量较大,且经历了漫长的库存消化周期,开发企业一些进军策略遭遇挫折后拿地热情明显降低,对于城市基本面风险较为敏感。后市运行情况需要结合城市调控政策变化幅度进一步观察。

02

“四大类”长效调控机制框架初步形成,储备更多创新调控手段

长期以来,抑制房价始终是房地产市场调控的核心,但是始终无法抑制房价突增,根源在于短期抑制措施往往由于经济周期波动而迅速转向,不仅导致调控成效前功尽弃,也给民众形成了“调调涨涨、越调越涨”的心理预期。

十九大后,房地产调控坚持“房住不炒”和长短期结合策略,短期以“限购、限贷、限售、限商、限价”等行政工具遏制房价,长期则综合土地、税收等要素工具探索长效机制。

图 我国当前房地产调控体系的逻辑架构

目前,长效调控机制建设的发力点主要集中在四个方面:

一是构建城乡统一的建设用地市场。2019年《土地管理法》修订,改革征地制度,推动集体土地入市正是聚焦于此。未来,随着该司法解释、实施细则逐步确定,配合《物权法》等相关法律完善,这一工作还将继续推进、深化。

二是建立不动产统一登记制度。2020年,结合第七次人口普查,不动产统一登记可能加速推进,真正实现全国联网查询,为未来建立“房地产大数据”、实施精准调控提供依据。

三是构建租购并举的住房供应体系。其具体举措又包括扩大租赁住房供地、发展规模化住房租赁企业、促进租购同权三个方面。

四是改革房地产税收制度。房地产税立法的前期工作正稳步推进,土地增值税条例上升为土地增值税法并向全社会公开征求意见。但由于操作复杂、对社会影响较大,其探索、酝酿、消息释放将更多扮演预期调控工具角色,短期内仍不会推出。

03

改革土地计划管理方式、征地制度改革将推动国有土地市场深刻变化

中房智库监测数据显示,2019年70个大中城市住宅用地楼面地价中位数同比上升明显,70个大中城市住宅用地楼面地价水平分化加剧。二线城市、区域中心城市地价增长明显。

我国近年启动探索地区间土地利益协调机制,提出改革土地指标和计划管理方式,推动耕地保护指标跨省交易,同时优化土地资源配置。

在此背景下,预计前期由于纾解人口、“减量化”发展而受到严重制约的一、二线城市土地供应紧张局面可能有所缓和,适应城市住房、商业用地需求增长形势,土地市场交易可能再度活跃。开发商可以结合自身发展战略,在宏观经济形势企稳的市场窗口集中资源布局、储备优质资源。

同时,改革征地制度后,商业性质开发项目获取增量土地资源只能采用“片区综合开发”,土地储备开发权限集中到市级层面,对于新项目综合效益、以及开发主体的资质将提出更高要求。

同时,《土地管理法》规范了新的征地程序和征地补偿标准,要求参照片区综合市场价格,延长了土地开发周期、提高了土地资源获取的成本。

未来,增量土地资源供应可能日趋收紧,而基层行政单位获得土地指标、落地项目的难度将进一步提升。上述因素对未来地价上升埋下了伏笔。

04

集体土地入市打开新的市场机遇,但短期内对土地市场格局影响有限

2015年全国人大常委会授权国务院,选取北京大兴区、上海松江区等33个县市区先行试点农村“三块地”改革,三块地包括农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三大内容。

在集体土地建设租赁住房方面,已经有2批共18个城市开展试点,2020年试点城市会进一步扩围。

目前北京已经取得了明显进展, 第一个集体土地租赁房项目——丰台区南苑乡成寿寺项目(万科泊寓)主体结构已经封顶,预计2020年6月实现竣工交用。

新修订的《土地管理法》自2020年1月1日起施行。《土地管理法》的修订推动了农村集体建设用地“同价同权”入市交易。但业界对集体土地入市冲击国有土地市场亦有担忧。

中房智库调查显示:目前全国城市区位条件较好、公共设施配套条件较好,土地产权关系清晰、村民意愿强烈且意见统一的集体建设用地(主要是集体经营性建设用地和少量公共设施用地)总量不足总量的1/10。

并且,除了经济发展和人口增长迅速、国有土地出让价格较高、土地供应紧张、区位和交通设施条件较好的发达城市外,多数城市用地主体取得集体土地进行商业开发的意愿普遍不高,对新政的观望情绪浓厚。

此外,由于《土地管理法》司法解释、实施细则尚未出台,入市利益分配、合约保障还未形成统一规范;受土地产权制度制约,土地使用权转让和代际传承办法尚不明确;该类土地开发建设用途受限,且依然受到供应计划、规划限制。

综上所述,短期内集体土地入市对原有国有土地市场格局不会构成太大影响。但是,集体土地入市后借助临近农业、生态空间的优势,可以作为文旅康养项目建设的重要空间资源。

05

一二线城市可能再次出现季度快速上涨;三四线及以下城市风险显现

2020年楼市,“稳”是共识。“房住不炒”的总基调不会改变,房价就不会出现大起大落。

就房地产投资区域而言,一、二线城市的投资机会更大,几大城市群覆盖范围内的次级中心、辐射城镇等中小城市也有一定的投资机会,而远离城市群的三、四线城市楼市可能出现明显调整。

目前,随着经济、产业结构演化,一线城市房价已初步完成挤出泡沫、消化风险、回归理性的过程。

北京、上海、广州、深圳这四大一线城市,作为京津冀、长三角、珠三角三大城市群的核心,不仅是经济发展的龙头,也是房地产市场的风向标。深圳、上海、北京这两年房价出现了高位回落迹象,这主要归功于严格的限购政的挤泡沫过程,政策一旦放松,房价很可能反弹。(小编备注:深圳已经显现了)

二线城市是最近两年涨幅最大的,在严格调控之下尚有如此表现,一是因为大多数二线城市前期房价绝对值相比一线城市差距较大,有一定的补涨因素;二是因为大多数二线城市有较强的产业支撑,发展后劲充足;三是源于相对激进的人才引进政策,人口爆发性增长;四是对周边区域的虹吸效应。这些因素在2020年依然会延续,二线城市依然有较大的投资价值。

与三、四线城市市场风险加大相较,一、二线热点城市由于有刚需强劲支撑,在本轮经济下行、房地产市场压力加大的周期中显现“避险”和“资产保值”作用。

在货币政策基本面放松的情况下,结合刚性、改善性需求释放周期来看,2020年中市场可能再现“过热”,房价可能明显上涨。而调控政策也将迅速响应、跟进,信贷政策和限价政策(价格备案)将被作为上述城市应对价格可能过快回升的防备手段,存在进一步收紧可能。

三、四线城市可分为两类。一类是地理位置位于几大城市群的三四线城市,例如长三角城市群覆盖的三四线城市,受核心城市发展外溢的影响,加之交通一体化的形成,房地产发展周边大城市的发展会有比较好的前景。另一类缺乏产业支撑,又远离城市群的三四线城市,近年来因为棚改货币化安置或人为炒作因素造成房价上涨,棚改退潮后房价必然难以支撑。

06

房企资金链紧张持续,整合并购加剧,行业集中度进一步提升

当前,中小房地产开发企业的资金链危局源自两方面压力:一是融资渠道监管趋紧,融资有所成本提升;二是限购、限售、限贷等约束政策以及市场供需运行周期变化导致的销售压力,资金回笼困难。且上述局面在目前的政策定调和经济环境下短期内难以转变。

资金链危机的一个重要表现是破产企业和并购事件的增多。根据wind数据,2019年涉及房地产行业的并购动态达到855条。中房智库预测,2020年并购事件将更为频繁,一方面是源于资金压力,另一方面也有房企主动转型退出的因素。

从另一个方面来看,根据国家统计局的数据,截至2018年全国的房地产开发企业达到97938家,2019年不到500家房企破产倒闭,0.5%的比例对于一个健康的市场来说也在正常范围,优胜劣汰则是必须经历的过程。

2020年是否会出现破产潮,很大程度上取决于政府对调控的态度和所采取的政策。房地产作为国民经济的支柱产业,对中国的宏观经济的影响是多方面的。房地产行业一旦出现破产潮,对经济、对民生的影响都是灾难性的。

07

城市更新市场将快速增长,相关政策将进一步规范市场运行

2019年被公认为是城市更新的“爆发元年”。城市更新已经不是大城市的专利,三、四线城市甚至更小的城市也已经普遍在开展或探索城市更新。

分析背景原因主要有三方面:

1、国家战略推动与政策改革倒逼。城市开发边界、永久性基本农田、生态保护红线和“三线管控”,倒逼城市普遍由增量扩张逐渐过渡到存量收缩、内涵式、紧凑型的发展阶段。

2、城市旧有功能无法满足社会新兴需求。产业、商业和居住方面都面临着升级换代。

3、房企高杠杆、高周转、快速规模扩张的发展模式越来越难以为继,发掘存量市场的价值,加大物业持有和经营是众多房企的必修之课。

预计2020年城市更新、老旧小区改造将迎来政策加速构建期,社会资本主导城市更新将成为主要模式,对房地产企业、地产基金、信托等资本机构参与城市更新可能会推出规范性政策。

房地产企业一定要把握住大形势,由“买地卖空”的增量开发模式转入到增量开发与存量开发和持有运营并重模式中来。

08

都市圈、城市群规划陆续落地,布局中长期发展格局

我国自2010年发布的《全国主体功能区规划》提出培育城市群,到2019年城市群和都市圈成为区域发展的关键词,已经形成了城市群包裹都市圈、都市圈包裹中心城市的城镇化战略空间布局及城市发展路线图。

来源:国民经济十三五规划纲要

我国规划城市群空间布局,“19+2”的城市群格局基本形成

习近平总书记在2019年12月16日出版的第24期《求是》杂志上发表的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》中强调,要加快改革土地管理制度,建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜,这意味着围绕着都市圈发展的相关政策会陆续落地。可以预见,2020年城市群的好消息会陆续释放,都市圈规划会接连亮相。

09

人才人口政策再度影响楼市调控,城市争夺加剧

2019年12月25日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,明确全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万~500万的大城市落户条件,完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。

两办发文后,2020年1月9日,人口大省山东省已经宣布全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,全面实施居住证制度。预计各省、各市的户籍制度改革将大力推进,落户放开、放宽将成为常态。

中房智库认为,人才新政和落户放开、放宽,都将增加城市人口流入,带来潜在的购房需求,会为楼市注入活力。随着地方政策的逐渐落地,一线城市和Ⅰ型大城市及Ⅱ型大城市中有限购政策的城市(约19 个),楼市销售有望转好。

10

小康社会全面建成,房地产行业社会贡献方式迈入新阶段

2020年是全面建成小康社会的关键之年,中国将全面建成小康社会,实现 “两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标。

据中国扶贫开发协会会长袁文先介绍,经过几年的努力,全国832个贫困县到目前为止还剩60个贫困县、不到600万贫困人口要在2020年实现脱贫。

房地产企业是扶贫攻坚的一支重要力量。国务院扶贫办2019年初公示的“2018年企业扶贫50佳案例”中,碧桂园、恒大等多家房企榜上有名。在全社会的合力下,2020年打赢脱贫攻坚战,全面实现小康社会,实现第一个百年奋斗目标,板上钉钉。

宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来。经历了风雨洗礼的房地产企业,应以可持续发展的眼光,持高度的社会责任感,迈向崭新的2020,迈向未来!

本文来源:中国房地产报返回搜狐,查看更多

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