请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了

原标题:请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了

很多人买房的时候,往往会遇到一个问题——明知道不怎么样的板块,被销售忽悠一顿,立马交了定金。事后回想起来,又很后悔。

如果你也有类似的情况,那么你大概是中了“板块炒作”的圈套。

所谓板块炒作,就是你去买一个楼盘,这个楼盘所在的板块,通过开发商的一系列策划包装,让你觉得板块“升值潜力无限”。

“板块炒作”是开发商营销部门必做的功课,本来是一个中性词。但近些年在一些不限购区域、远郊区域被炒作的过于厉害,加上媒体的渲染,哪怕是有投资经验的买家,也会一不小心头脑发热。

接下来,猫叔就拿出压箱底的内部文件,分步解读——我们是如何一步步陷入板块炒作的圈套的?

希望看过这篇文章以后,大家遇到关于区域价值的说辞,能比较冷静的分析,到底哪些板块是真有价值,哪些板块只是炒作——如果能减少诸位买房过程中的损失,那就是这篇文章的价值所在了。

PS:本文主要指的是没有实际价值、实际价值远小于宣传价值的板块。

01常见套路一:类比熟悉的区域,体现高大上

关于销售说辞和开发商的文案套路,大家基本都听过常见的文案宣传——

“远离闹市,静享安谧”说明地段偏远“告别城市的喧嚣”说明地段不是一般的偏远“回归自然,享受田园风光”说明楼盘在乡镇郊区“与世界接轨”可能是离机场近“立体交通”可能是门口有地铁站或者高架桥“距市中心15分钟车程”不堵车估计到市中心也要半小时“新老城区的黄金旺角”可能到新城区和到老城区都不近

但实际上,这些都是最“基础”的套路了。

为了拆解板块炒作的套路,我们先来思考一下:开发商为什么要进行板块炒作?

当然是尽可能把房子往高价格卖,让更多人买,实现利益最大化。

所以我们倒推这个逻辑:为了高价卖房——要尽量让房子的增值空间看起来很大——要尽量让板块的价值看起来很高。

请注意,这里关键词是尽量看起来,所以板块炒作是以卖房为目标,很少有项目真正、客观的分析板块的利弊。

关于板块炒作,最讨巧的方式是类比已经发展成熟的板块。

其实就是抱大腿。

我早年做大兴黄村一个项目的时候,广告语中有这么一句“立足大北京,放眼全世界”,结果被领导狠狠批了一顿。领导说“你以为‘大北京’是多有逼格呢,燕郊的房子才说‘大北京’,我们这是名正言顺的北京。”

后来我就知道了,凡是提到“大北京”的项目,一律不在北京,而是在河北。久而久之,像张家口、怀来的项目,叫做“京北地区”,固安的项目在“京南地区”。

比如,门头沟的一些项目,位置在长安街的西沿线,并不在传统范围的长安街上,依然叫做“长安街”。

比如我们熟悉的“厦门湾”这个项目,听起来好像在厦门,其实是在漳州。

具体到一个城市的板块,如果是新兴起的,刚好规划又有产业的,尤其是开发商扎堆的板块,可能就会炒作成下一个“上海浦东”、“深圳南山”、“北京国贸”了。但实际上,一个城市的CBD从发展到成熟,往往需要十多年的时间,还包括机遇、产业的迁入迁出,再造CBD成功的机会并不大。

这些还不算最夸张的,某些城市在打造新区的时候,“未来的香港中环”“中国西部的金融街”“大西北地区的硅谷”等等,虽然连产业也没有,规划只停留在纸面上,但就敢这么叫。

千万不要认为,类比就是等于。就好比买家秀和卖家秀,往往差十万八千里。

归根结底,不过是一场吹嘘,为了展现无比广阔的投资前景,给你一个看不见摸不着的大饼而已。

有人说,可这些都体现在规划里啊。规划是什么?打个比方,就是一个小伙子为了娶媳妇盖好了房子,房子是盖好了,但媳妇愿意不愿意过门,又是另外一码事。

比如,某区规划了一个产业园。但并不是说,产业园规划了,甚至盖好了,就有企业入驻。来,或者不来,是企业的意愿。产业园,只是一个城市功能配套的规划。可以不来,但不能没有。

02过度吹捧轨道交通的价值

板块炒作,是开发商的拿手好戏。而板块炒作最离不开的,是轨道交通的价值。

造高铁、造轻轨、造地铁,都是看起来最能支撑未来房价上涨的因素。

但实际上,这里有一个很大的问题:看得见的蛋糕,你未必吃的着。

以高铁举例来说,我们看看大连北站。大连北站始建于2010年4月1日;2012年12月1日正式投入使用。

这期间,高铁站附近楼盘的价格是如何变动的呢?高铁开通之前,房价涨幅比较明显。但是高铁开通之后,价格有轻微的下跌。

再看成交量,高铁通车前,成交量都是很高的,高铁通车之后,成交量有了明显的下滑。

这是个例吗?不是的。

前文说过,板块炒作的目的是:

尽可能把房子往高价格卖,让更多人买,实现利益最大化。

所以,在高铁开通之前,高铁对房价的升值,已经通过板块炒作被提前透支。

透支的表现就是:当高铁开通之后,楼盘成交量减少,价格不再继续上涨。

除非等到若干年以后,因为高铁推动了产业入驻、带动了新的商圈,房价才有持续上涨的空间,不过那是另外一层逻辑了。

同理还有轻轨、地铁,在没有正式启用前,因为板块炒作带动了上涨预期,房价有上涨空间,一旦正式通车,那对房价的影响就不大了。

所以轨道交通的价值,在正式开通之前。单一的轨道因素,推动房价的力量也有限。

我经常看到很多楼盘拿15-17年地铁、高铁开通之后房价上涨的幅度做数据支持,暗示未来新的轨道开通之后,房价也会涨很多。

但实际上,一个板块的价格上涨,是有多重因素引发的。15-17年因为信贷宽松整个楼市都有不同程度的涨幅,并非只有单一的板块上涨,所以过去上涨的幅度,也不能代表未来的上涨空间。

因为轨道交通的带动,偏远地区的板块炒作,还会打上“性价比”的概念。比如同样的一小时生活圈,XX板块房价已经2万,而某某地只有4分之一,等等,诸如此类的说辞。

但实际上,一个成熟的板块,是因为产业、商圈等等的存在,导致大众对该板块引发普遍认知。一个不成熟的板块,除了短期内的营销宣传,长期依然还是要看人口的持续流入、产业的迁入、未来规划的持续落地等等。

如果至少短期的炒作,只能引发一小部分人的认知,那么长期来看,在该板块买房被套的可能性很大。

最后,我们来看一个经典的板块炒作案例。

第一阶段:对比熟悉的板块,重塑新板块认知第二阶段:通过交通、规划的利好,说明新板块的价值第三阶段:突出价格优势,打性价比

看完之后,是不是倒吸了一口凉气?

那么问题来了,明明不被看好的板块,依然卖的很好,你要不要买?我的经验是,请相信你对这个板块的第一认知——那才是大众对该板块的普遍认知。

与其说,买家是被区域炒作的花哨说辞忽悠,倒不如说,买家不过是为想快速发财的欲望买单。但世界上,哪里又有那么多发财的好事?返回搜狐,查看更多

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