洞见2020年成都楼市,从读懂2019年土拍年报开始!

原标题:洞见2020年成都楼市,从读懂2019年土拍年报开始!

2020年的成都土拍已经拉开帷幕。

1月16日,天府新区118亩土地溢价成交,成都土拍市场开了一个好头。土地在业内被视为“面粉”,作为新房一个重要的成本要素,一定程度上,决定了未来的“面包”(成品房)价钱。

回首2019年的土拍市场,哪些数据值得关注?哪些变化值得留意?封面新闻记者梳理成都公开拍卖的土地供应及成交情况,从价格到区域、从面积到房企,帮你读懂土拍,洞见2020年的成都楼市。

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供应成交双涨

封面新闻数据统计,2019年全年,成都市通过公开拍卖方式总共供应239宗土地,面积合约19153.56亩,其中成交204宗,面积合约16637.45亩。同比2018年,供应增量39宗,合约2178.25亩;成交增量25宗,合约1349.89亩。

从全年来看,年初、年中、年终3个节点是2019年土地集中供应期。其中12月放量最明显,推出3923.586亩地且全部成交,供应量超过全年的四分之一,土地出让金收入达329.7579亿元;而6、7月,则因为一圈层土地集中供应,月度土地成交均价高涨,并在7月到达峰值10645.7275元/㎡,这是成都土地市场月度成交均价首次突破万元门槛。

区域数据上,都江堰、龙泉、成华分别以1841、1291、1197亩夺得年度成交面积前三。此外青羊、双流、青白江、天府新区、高新区推地也十分积极;整体看,东、西3-4环间是2019年主城推地的主力区域。也就是说明后两年,新房供应主力区域,大概率也是这些地方。

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面粉价格刷新

价格方面,2019年土拍出让金总收入1261.91亿元,地块成交均价5600.33元/㎡,平均溢价率14.61%。同比2018年,年土地出让金收入增加366.8亿元,成交均价增加2209元/㎡,上浮较大。

2019年产生37宗万元单价地及18宗15亿元以上的总价地,而目前成都最高楼面地价19800元/㎡、最高成交总价60.5964亿元,也均在2019年内诞生。

此外,锦江、青羊、金牛、成华、双流、龙泉、都江堰、简阳、天府新区等多区域楼面价也均在年内被刷新。

2019年拍卖的地块,一般来说会在2020-2021年陆续推出新房产品。购房者仔细研究区域和价格数据,应该可以对今年买房的重点关注区域,做到心中有谱了。

比如刚需购房者,重点就不用放在供应少但均价贵的锦江区,可以关注一圈层中供应量大,但均价相对更低的成华区,捡漏机会更多。

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成都轨交成“最大地主”

2019年成都拿地企业多为国企央企,其中又以本地国资房企居多,民企延续2018年态势表现依旧平淡。

其中成都轨交、成都城投、华侨城居年内新增土储量前三位。

成都轨道交通集团更是以3155.8亩的拿地量位列第一,比第二名多1281亩,比第十名多2794亩,是2019年名副其实的“大地主”。但其拿地项目多为TOD用地,因此,业内人士认为今年拿地较少的传统房企,后期或将与这些地主合作开发项目。

今年土拍一大特点是出让要求愈发严格,例如要求“现房销售”、引进高规格产业、公司;无偿配建人才公寓、体育场、学校等。对房企来说,拿地成本和难度都在增加。

传统龙头房企如万科、保利、恒大、融创、碧桂园、中海、蓝光等,在2019年表现依然十分沉寂,通过公开拍卖仅摘得1宗土地甚至没有新增土储,拿地难度愈增。龙头房企尚且如此,资金压力更大的中小房企,在成都通过公开拍卖拿地,难度非常大。

但外地房企,对成都的看好,并没有减弱。成都凭借强大的城市发展及投资潜力,持续吸引着外地企业入驻。

2019年成都土拍市场的新面孔,包括香港新华集团、雪松控股、禹洲、正荣、越秀、蓝城、珠海华发、五矿、平安9家外来企业,及恒邦、金雁2家川内企业均在年内现身,独立拿地。

此外,还有一些久未在成都拿地的老面孔,如炎华置信、邦泰、雅居乐、同森、首创、金融街、远鸿、合信、中梁、朗诗、正黄、招商、弘阳,也新增了一些土储。

值得一提的是,恒邦在与香港新华集团合作拿地以后,2019年内第二次出手,就独立拿地了。是恒邦首次以独立身份亮相成都土拍。

根据出让文件显示,恒邦竞得的地块靠近东安湖体育中心,属于龙泉驿区产业项目用地,商业部分将用于建设五星级酒店、商业楼宇等商业设施,其中五星级酒店须于2021年7月31日前完成主体结构封顶且在34个月内建成投运,还须配建并无偿移交社区综合体和幼儿园各一处。有业界传闻,恒邦配建的五星级酒店或将与万豪集团合作,引入龙泉驿区首座万豪酒店。

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TOD成年度热词

伴随着地铁、高铁等公共交通的快速建设,成都,正迎来 TOD 发展的 " 黄金时代 "。

这在2019年成都土拍市场上表现的尤为明显,2019年内共拍卖出让25宗TOD项目用地,面积合约3346.3亩,共涉及17个TOD项目,如成都东站、行政学院、新津、陆肖、昌公堰等,覆盖一、二、三各圈层及两大新区。最终,除雪松控股、五矿、华润各竞得1宗TOD项目用地外,其余22宗均由成都轨道交通集团竞得。

什么是TOD呢?

TOD,英文全称 "Transit Oriented Development(以公共交通为导向的发展模式)"。具体是指以公共交通站点为中心,5-10 分钟步行路程为半径,形成以满足工作、商业、居住、休闲等多功能的站城空间、区域中心,或者城中城。

TOD 不仅能缓解 " 城市病 "," 轨道交通 + 物业 " 等模式还能提升沿线商业价值,优化城市结构及资源配置。

未来在成都买房,或许你会优先考虑TOD项目。

来源:封面新闻

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