蛋壳公寓遭遇上市尬境,玩转长租公寓市场需要提升核心竞争力

原标题:蛋壳公寓遭遇上市尬境,玩转长租公寓市场需要提升核心竞争力

(记者 邹奕萍)当资本市场不再相信讲故事的时候,对于有幸上市的企业,只有有效解决痛点,才能让上市成为一个好的起点。

日前,国内手握43万间房的“二房东”蛋壳公寓赴美上市了。据官方网站信息,蛋壳公寓此次上市,发行价每股13.5美元,总计募集资金超1.49亿元,市值可达27.4亿美元。所募资金将用于进一步拓展规模。

但投资者似乎并不买账。上市首日,蛋壳股价开盘即破发,最低跌3.7%至每股13美元。盘末跌幅收窄,收盘与发行价持平,总市值为24.78亿美元。

成立五年来,虽然扩张速度惊人,但在资本市场眼中,蛋壳公寓仍未摆脱烧钱换市场的状态。当投资者态度愈发谨慎,只有有效解决盈利痛点,才能减轻投资顾虑。因此,对于刚踏上上市征程的蛋壳公寓来说,未来想获得进一步发展,或许还有很长的路要走。

“蛋壳”如何破土而出?

长租公寓在国内整体发展不到十年时间,真正爆发式增长的时间点还是在2015年之后。蛋壳公寓即是2015年后崛起的重要玩家之一。

创业初期,33岁的高靖携250万元创业基金,组建11人团队,在北京四处收房,再经统一改造,租给年轻人,赚取租金差和服务费。

由于较传统中介机构效率更高、服务更好、更有保障,蛋壳公寓等主打互联网概念的长租公寓品牌,在一线城市颇受欢迎。成立当年年末,其已在北京运营2434间房间。

此后,中国流动人口规模连续多年超过2亿人。2016年,国务院提出由“重售轻租”,转向“租售并举”的住房新制度。有政策背书,蛋壳公寓更是如滚雪球般加速扩张,迅速成长为行业前三。

招股书显示,从2015年底到2018年底,蛋壳公寓在3年时间里的房间数年复合增长率达到360%。截至2019年11月30日,蛋壳公寓管理的公寓数量达到43.27万间,并在北京、深圳、上海、杭州等13个市场落地,这比2015年时增长超过166倍。截至2019年6月30日,蛋壳公寓的租客入住率、租客续租率、房东续签率等几项关键指标,均处行业首位。

规模总能博得资本青睐。数据显示,在创立的5年里,蛋壳公寓共完成7轮融资,资金规模接近60亿元,背后的投资者更是包括蚂蚁金服、老虎环球等。在招股书披露的股权结构中,老虎环球基金占股20.0%;蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%;高靖直接持有14.2%的股份;天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

巨额亏损下仍存多重隐患

即便获得资本青睐,但蛋壳公寓仍深陷亏损困局。据招股书数据,2017年、2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元,亏损增幅为403%;2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,同比增长209%。

蛋壳方面表示,公司整体尚未盈利,主要是由于过去两年持续高增长,大量资源投入到新城市及新公寓开发过程中。2017年、2018年和2019年前三季度,其经营活动现金流均录得负值,分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

激进扩张下,蛋壳公寓负债率也一路攀升。截至2018年末,蛋壳公寓资产负债率为83%。到2019年三季度末,杠杆率进一步放大,负债率提高至100%。

另一个令人担忧的隐患在于租金贷模式。

租金贷是很多长租公寓获取资金的重要方式之一,即金融机构向租客贷款,租客按贷款合同还款,金融机构一次性付给长租公寓运营方租金,长租公寓向房东支付租金,相当于长租公寓通过租客按月交房租的信用,向金融机构提前融资。

在蛋壳公寓方面,根据招股书显示2017年,2018年和截至2019年9月30日的9个月,有效租赁合同中分别有91.3%,75.8%和67.9%使用现金贷。

租金贷的危险在于,一旦运营方销售业绩下滑,资金周转出现卡顿,资金链就会面临断裂的风险,2019年长租公寓频发的暴雷事件就是最好的证明。

针对长租公寓行业乱象,监管机构已经介入并且进行专项整治。2019年12月25日,住建部、发改委、公安部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出,住房和城乡建设等部门将加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

《意见》还指出,“住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。”

资金压力加重,行业“洗牌”继续,蛋壳公寓的前景笼罩着一层挥之不去的阴影。

长租公寓行业如何继续玩转?

事实上,盈利困境,是长租公寓行业通病。即便是已经上市的蛋壳公寓和青客公寓,也尚未逃脱亏损“围城”。

不过,从国内情况来看,随着生活水平的提高,对于更有质量的居住水平的要求必然是节节攀升的。长租公寓无论是从社会价值、经济效益来说,都是不可或缺的。

而经历过早期粗放式发展,长租公寓如今正在迎来新的拐点。尽管出现了少数不规范企业“暴雷”,给行业发展带来了负面影响,但是行业巨大的需求仍在。

艾瑞咨询的数据显示,2018年中国住宅租赁市场规模达到1.8万亿元人民币,预计2023年将增长至3.0万亿元人民币。2018年,中国一、二线城市住宅租赁市场总规模达到1.2万亿元人民币,预计2023年将增长至2万亿元人民币。可以说,今天的长租公寓缺的不是未来,缺的是时间,缺的是耐心。优胜劣汰后或使得行业发展更加理性。

结合国内市场情况来看,目前行业还处于快速成长期,企业正处于扩大市场规模、培育消费者、积累品牌口碑的阶段;同时,长租公寓行业参与者众多,所采用的的运营模式也各有侧重。这对公司的商业模式、品牌运营能力、资本运营能力都提出了更高的要求,只有在这几方面不断深耕的企业才有可能在未来脱颖而出。

首先,提升资本运营能力。长租公寓在前期往往投入巨大,回报周期又较长,因此资本运营能力是企业能否稳健运营和持续扩张的关键。

其次,合理有序的扩张才是企业稳健运营之道。规模效应和标准化能够让企业降低单位成本,获得更好的盈利,不考虑自身融资能力和现金流的盲目扩张只会让企业资金链紧张,抗风险能力下降。

再次,拓展多元化的收入来源。企业应该通过好的技术、好的产品、服务、团队执行力,来提高运营效率。在完善的“内功”基础上,再加上增值服务,丰富收入来源。

蛋壳公寓的成长是中国互联网长租公寓行业发展的一个小小缩影。而对于蛋壳公寓而言,上市显然不是终点,能否通过稳定和长期发展降低亏损,穿越周期,才是其接下来面临的真正考验。返回搜狐,查看更多

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