站在下一个十年的开端,预判2020成都楼市(下)

原标题:站在下一个十年的开端,预判2020成都楼市(下)

前文回顾

1月7日《站在下一个十年的开端,预判2020成都楼市(上)》

1月14日《站在下一个十年的开端,预判2020成都楼市(中)》

以上是我们已经发布的2020年成都楼市预判上、中两篇稿件,这两篇文章发出来以后,引发了一点点的争议,主要集中在两点:

第一、部分读者不认可我预判的成都未来十年2-2.5倍的房价涨幅;

第二、部分读者不认可成都城市的地位,认为房价没有购买力支撑。

正好,最近国家统计局刚刚出台了官方数据,有一些可以分享给大家:

成都2019年新建商品住宅价格同比上涨10.6%,只统计市辖区不包括县;成都2019年二手住宅价格同比上涨0.6%,房价是涨是跌,官方已有定论。

而具体到价格上,2019年成都新建商品住宅均价为15594元/平,在全国TOP30的房价排名中名列第23位。要知道,2019年成都的GDP在全国所有城市中名列第8位,且增速不是第一就是第二。

所以,从国家战略上讲,成都有“成渝地区双城经济圈”这一中国经济“第四极”的战略占位;有9个国家中心城市之一的城市地位;有全国第8的GDP经济硬实力;我们很难相信,成都的房价会一直远远落后于它的城市地位。

当然,肯定会有人说,你怎么不看看成都的人均收入呢?

好的,在房地产的专业领域其实有一个数字可以反映城市房价和收入之间的关系,那就是房价收入比,数字越高,买房压力越大;数字越低,买房压力越小。

根据2019年上半年的数据统计,成都的房价收入比为10.4,在全国50个典型城市中排名第32位。如果大家觉得自己收入低,房价高,那么请想想前面那31个城市的购房者吧。成都在奢侈品消费和豪车消费上都名列中国各大城市前列,这背后的原因,大家不妨多想想。

我知道,还有人会说,成都是一个大平原,土地供应无限大,和其他城市不同,但是,这只能说明成都的城市发展空间足够广阔,并不代表房子会无限量供应。

上图是天府新区的规划图,其中绿地占比不会低于70%,这说明什么?说明城市发展是可以留白的,谁告诉你地大就一定会开发?其次,我们都知道的新川板块,其新川创新科技园中的居住用地占比只有15%,这又说明什么?说明即使开发,也不一定是住宅开发。对了,土地容积率还可以成倍的降低。

城市的土地或许无限,但资源一定是有限的。根据“以水定人”的原则,成都最终能接纳的人口也就2000-3000万人,而全中国有14亿人,如果没有一定的门槛,成都能撑得住吗?大家看看今天的北京、上海,你要进去的代价有多大?

好了,前面说这些,只是希望大家能够更加清晰和理性的认识城市发展趋势,以及它会对房价带来的影响,提高认知,是一件对自己有利的事情。接下来,我们继续说2020的楼市预判。

预 判 四

调控政策继续温和“退出”

我以前曾经说过,出台政策的目的是为了解决问题,当问题解决了,政策也就没有存在的必要了。对于房地产调控来说,也必然遵循如下规律:

市场疯狂(调控打压)——市场理性(调控退出)——市场萧条(调控扶持)

最近,四川有两个城市出台了楼市新政,一个是自贡,一个是达州,在特定条件下可以给予购房者100元/平的购房补贴。而财政补贴买房这种事情,历史上出现过,属于典型的在楼市萧条期进行政策扶持的举措。

当然,这并不奇怪。

我在2018年6月26日《一叶知秋,三四线城市撤离预警!》这篇文章中早就预判过2019年年中三四线城市的好日子会结束,而自贡和达州应该是房价跌的比较厉害的。

而成都的情况比较复杂。

以一二圈层为主的调控区域,属于市场理性状态,调控政策或将在2019年的基础上继续温和“退出”;而部分供应过大的三圈层区域,则属于市场萧条状态,有出台“扶持”政策,或者变相“扶持政策”的可能。

除此以外,成都楼市也面临两个新的问题,一是高楼面价项目大量上市可能存在大面积滞销现象;二是二手房堰塞湖现象,导致楼市新陈代谢不畅。

因此,我大胆的预判一下下:

1、限购、限贷、限价、限售这四大调控政策中,限贷和限售应该动不了;限购应该会继续有所松动,或变相松动;限价也可能会有个别楼盘或特殊产品突破前期高点。

2、“公证摇号”有可能全面“退出”,毕竟高价地太多,摇号意义可能不大了。

3、部分三圈层可能在限购问题上进一步“退出”,并有可能在公积金、购房补贴等问题上进行“扶持”,实现去库存。

4、如果高地价项目出现大量滞销现象,不妨考虑对“豪宅”取消限购,例如面积段多少以上,或者总价多少以上的顺销房源;因为限购的目的并不是要让楼盘滞销,而是让无房户和少房户可以优先购买,实现社会公平;但是如果他们放弃购买“豪宅”,而真正有需求的人又无法买时,导致供需断裂,这并不符合调控的初衷。

5、二手房堰塞湖,并不简单是二手房的问题,它其实是一个市场新陈代谢的问题。按照正常的逻辑,当成都房价全面走高之后,需要购房者卖出之前的房子,然后置换改善新房,而旧房也正好满足刚需的需求,从而实现各取所需。因此,激活了二手房,其实也就激活了新房,例如取消对二手房限购,降低二手房限购的条件,或者二手房不受分区限购的制约,应该都是激活或者局部激活二手房的方式。

总之,2020年成都楼市在政策层面,肯定不可能更严厉,但彻底转向也不太现实,温和“退出”,适时微调应该是比较合理的选择。

预 判 五

2020区域和产品继续分化

我在预判二中认为,2020年成都高价地全面入市,新房成交量或下滑。其实这已经表明2020年应该是一个“小年”,整体市场偏弱。而弱市之下,马太效应会更加明显,强者会赢得更大的市场份额,而弱者会举步维艰。

1、核心区域供需两旺、近郊开始承压、中远郊需求不足、环蓉继续煎熬。

所谓核心区域,主要指五城区、高新南区、天府新区核心区等。2020年,成都核心区域的房价会在高价地的推动下,全面实现均价2-3万的局面,部分高端一点的豪宅产品会达到3-4万的区间。这个价格与此前相比,算是到了一个阶段高位,总体上已经体现了成都的城市地位,属于一个比较正常且合理的状态。

但即便房价如此,这些核心区域的需求依然会非常大,其中2-3万区间的改善楼盘会呈现供需两旺的市场态势,而3-4万区间的豪宅楼盘,可能去化周期会比较长,但也能卖得动。其中,天府新区应该会是供需两旺的主战场;三环内和高新南区的供应会比较稀缺。

近郊主要是指二圈层的近郊部分,过去由于近郊的供应主要集中在刚需和首改为主,为刚需外溢提供了支撑,所以近郊的市场也还不错。但2020年开始,近郊的地价也上了一个台阶,且产品也逐渐转向改善和高端,导致“刚需买不起,高端又看不起”的现象,市场压力开始显现。

中远郊主要指二圈层的腹地和三圈层区县,这些区域主要是以地缘客户为主,如果供应不大,那么市场应该还是比较平稳的,压力会重点出现在严重供过于求的部分区县。

而环蓉主要是指视高、眉山等区域。2019年这些区域其实已经在下跌,例如视高的房价已经从17-18年最高峰1.4-1.6万/平,下探到最低9000左右,且基本都是靠中介渠道带客,2020年,这些区域或将继续维持这种相对煎熬的状态,不排除个别楼盘会有更大幅度的价格让步。

2、刚需产品断档,改善产品当道,豪宅产品需要擦亮眼睛。

2020年,成都楼市在产品层面,会有进一步的分化。

90平米以下的刚需小户型,除了个别还没有开出来的“捂盘王”以外,新盘几乎绝迹,一房难求。对于刚需购房者来说,如果预算在200万以内的,建议将重心更多放在淘二手房上。

90-120平的首改、120-160平的纯改,160-200平的再改,我们都可以统称为改善,它们绝对是市场供应的主力军,但同质化现象比较严重,竞争会非常激烈。

而200平以上的豪宅,2020年也会比较多,因为高价地都会把自己标榜成豪宅来卖,毕竟都3-4万的单价了,怎么也要定位成豪宅的。这个需要大家擦亮眼睛,如果仅仅是因为地价贵,成本高导致的,那还真不一定算豪宅。此外,未来豪宅产品小型化、精细化也肯定会是一个大趋势。

3、商铺商办公寓产品继续遇冷,但个别有机会。

商业地产的定价逻辑,一定是租金定价,所以在整体商业受电商冲击,以及实体商业较为过剩的状态下,最近几年的商铺、写字楼,都是一副要死不活的样子,所以2020年成都的商铺和写字楼,基本也没有什么机会。

而商办公寓,因为具有一定的类住宅性质,所以要单独讲。在住宅疯狂的时候,商办公寓是跟着鸡犬升天的,但随着住宅市场进入理性状态,商办公寓也基本被打回原形,因为它也必须遵循“租金定价”的原则,在租金没有大幅度上涨可能的背景下,商办公寓也是注定遇冷的。

但这当中可能会有个别机会,例如极小户型的商办公寓,单价低总价低,低到一种可以忽略不计的程度,就会成为对“住宅刚需产品绝迹”的一种弥补,对很多需要一个“落脚地”的年轻人来说,有吸引力。而另一种机会,则出现在高端商办公寓上,形成两个极端。

预 判 六

土地市场或小幅度创新高

2017年成都最高楼面价为17200元/平,但如果算上配建,真实的最高楼面价应该在22000元/平左右。2018年受5.15调控影响,最高楼面价为15940元/平。2019年这个纪录是19800元/平。也就是说,2018年和2019年,其实都没有超过2017年的地价,符合中央要求的“稳地价”和“不出新地王”的要求。

2020年,我认为成都的地价,依然会在“稳地价”和“不出新地王”的两大原则下,温和的创下小幅新高,理由有三个:

第一、我在(中)篇中讲过,武汉那份“泄漏”文件中提到了三年调控计划,包含了房价的涨幅控制和地价的涨幅控制,其中,地价每年的涨幅不超过5%,与房价涨幅相一致。按照同级城市中“待遇差不多”的逻辑来推断,这应该是一个有价值的参考。

第二、开发商带着钱从三四线城市回来了。我在《一叶知秋,三四线城市撤离预警!》中讲过,2019年下半年,很多开发商去三四线城市赚一笔快钱之后,就会撤退,并将赚到的钱重新投入一二线城市的拿地中。2019年12月30日,邦泰以楼面价12520元/平拍下十陵地块,创下区域新高,这是邦泰时隔6年后重回成都,在此之前,它的开发重心恰恰就是省内的二三级城市。

第三、当然还是城市发展的需要。成都当前的城市发展处于几个重大节点。第一是天府新区的快速兑现期,需要大量的投入;第二是成渝地区双城经济圈的落地,城市东进以及大量的项目会上马,也需要大量的投入;第三是大运会等重大的城市发展机会等等。这些既是政策空间,又是实实在在需要钱的地方。

最后,还是做一个总结。

1、未来十年,我看好成都的房地产。在我的认知当中,接下来的十年,会是新一线城市奋起直追一线城市的十年,只有这样,中国才会更强大。其中预判了(一)未来十年,成都房价依然上涨;(二)房价上涨,但涨幅不及过去;(三)房价上涨,但上涨方式跟过去不同;(四)未来十年,买房无法让你一夜暴富。

2、具体到2020年的成都,我认为它(一)成都房价稳中小幅上涨;(二)新房成交量下滑;(三)二手房筑底反弹,价稳量升;(四)调控政策继续温和“退出”;(五)区域和产品继续分化;(六)地价小幅创新高。

3、以上预判,为个人观点,仅供参考。如果能够与你想的一致,那是我的荣幸;如果不巧与你观点相左,敬请以你为准;待到年底之时,我们再来回顾。

祝大家新年快乐!

来源:吴思竹

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