地产“救市”启动:十余省市放宽政策稳地产,房企呼吁出台更多措施

原标题:地产“救市”启动:十余省市放宽政策稳地产,房企呼吁出台更多措施

“根据调研了解,房地产业目前承受的压力是巨大的。”

2月12日晚,全联房地产商会发布了15条疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议,全联房地产商会一位工作人员如此说道。

据了解,除全联房地产商会外,截至目前,已有安徽、江西等地的房地产协会发布了有关“地产救市”的建议。无锡、西安、南昌、上海等十余省市的行政主管部门出台了相关扶持政策。其中有关放开限购、延期缴纳土地出让金、放宽预售政策等呼声最大。

企业方面,各个房企纷纷发力线上售楼,开源节流。除此之外,华侨城等房企也公开表示,希望出台更多措施,减少企业压力。

疫情面前,这场地产行业自救浪潮,波涛汹涌。

“某房企现金仅够维持三个月运转”

“很多接受我们调查的房企老板都感到压力巨大,有的甚至说再这样下去恐怕支撑不了几个月。”全联房地产商会一位内部人员表示。

春节以来,房地产企业暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待,这一系列举措给房企带来了巨大的影响。

生产端,苏州、珠海、郑州等地发布通知,要求建筑企业延期复工。其中郑州市文件显示,房地产等建筑工程需要到3月16日方可复工,珠海市则规定,复工时间民生工程外不早于3月1日。

全联房地产商会的调研数据显示,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。调研的72家企业中,46家房企受影响货值超4400亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元。

上述人员介绍,一个房地产项目的销售定价、材料成本、土地成本、资金成本,这些在项目之初都是经过仔细核算的,一旦项目施工或者销售受到延迟,不管对中小房企还是大型房企,影响都是巨大的。

销售端的情况同样令人堪忧。根据克而瑞发布的2020年1月中国房地产企业百强销售榜单,今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元,整体业绩规模较去年同期降低近12%。

截至2020年1月末,TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛仅9亿元,同比降低19.1%。其中,绿地保利等销售金额同比降幅超40%。。

由于线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,房地产企业面临巨大的现金流压力

此外,再加上工程开发进度被迫延迟,随后的开盘只得顺延,这将导致经营性现金流流入无法形成对资金的及时补充,因此企业短期偿债风险及压力巨大。

全联房地产商会表示,在调研中,某典型房企单月资金缺口达100-110亿元,上半年货币资金或仅够维持三个月运转。

根据Wind数据库统计,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226.05亿元。

中指研究院数据显示,上市房企中,2020年2-6月到期信用债余额最多的有富力、恒大、碧桂园、首开、佳兆业五家,分别为214亿元、124.38亿元、102.19亿元、95亿元、77.39亿元。

根据最近一期财务数据,富力地产2019年三季度末的货币资金为304.22亿元,同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为132.57亿元和380.62亿元,短期需偿有息负债超过510亿元。货币资金完全不足以覆盖短期债务。

除了短期负债之外,富力地产2019年三季度末的长期借款和应付债券分别为848.3亿元和610.58亿元,长期债务合计接近1460亿元。即富力地产主要长短期债务已达1972.07亿元。

2020年1月,富力地产累计合约销售额为61.8亿元,较去年同期,减少了10.3%。疫情影响下,其2月份业绩也不乐观。

人民法院网信息显示,从年初到2月13日,在人民法院网更新破产文书的房地产企业多达14家。

“银行贷款的压力是最大的。除此之外,还有延期交房的违约压力等等。”上述全联房地产商会人士表示。

一场地产行业的自救行动已经悄然开始。

克而瑞数据显示,1月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元,环比增长42.4%。1月的融资水平的上涨,主要来自于境外债权融资的井喷,1月房企通过境外债权共融资1099.7亿,环比增长922.4%。

但与去年同期相比,春节后,房企发债金额明显减少,仅为去年同期的1/7。

克而瑞研究中心发布的数据显示,据不完全统计,从2020年1月25日到2月10日(共17天),95家典型房企完成发债融资仅4笔,分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展发行的境外优先票据,涉及金额不足百亿元人民币。

财经评论员严跃进表示,目前房企发债减少或与相关金融行业受疫情影响有关,接下来,整个金融环境会更加宽松,对于房企偿还债务会有一些新的刺激政策。“短期肯定是受波及的,但是中长期来讲的金融市场还是有望改善的。”

此外,各大房企还纷纷借力线上营销,试图缓解销售颓势。

2月9日,富力、保利、碧桂园等房企先后推出时长不等的无理由退房政策。在此之前,各大房企已经在不同平台搭建线上售楼处,采用直播卖房、VR看房等形式进行营销。不过,物业销售多依靠线下成交,线上短期取得的成果有限。某线上售楼平台给出一组数据:年后十余天内,平台覆盖的100余个城市,2000余家房企,仅售出房屋约30套。

另一边,延期复工也将待售楼盘的销售计划打乱。阳光城西安项目的一位置业顾问表示,因延期复工,其负责的项目迟迟没有拿到预售证,销售部门目前正采用线上销售方式进行推广。“目前还不知道什么时候能够拿到预售证,还在沟通。”

无锡、西安、南昌先后发文“救市”

“疫情发生以后,我们就通过问卷调查的形式向主要会员单位了解情况,最近一个星期都在汇总数据。我们计划将建议上报到全国工商联,未来可能会形成具体文件上报相关部门。”全联房地产商会人士表示。

对于行业目前面临的情况,全联房地产商会,从融资、资金监管、税费缴纳、复工复产等四个方面共提出15条措施。

其中对于行业内反映强烈的现金流困难等问题,该商会表示:“针对疫情原因导致的到期还款困难的企业,有条件地给予展期,如对于2020年6月及之前到期的贷款,给予一定期限的延期或续贷。”

税收方面,该商会建议免征企业一定时期内的税费或降低税率;延长纳税期限等。

该商会还建议,应适时适度调整地产调控政策,部分城市可进一步放宽人才落户政策、适度放开限购政策,满足居民自住需求。

与此同时,多个地方的房地产商会或协会亦提出了多项房地产“救市”建议。

江西房地产协会于2月12日发布了《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》,就金融政策、财税政策、工程建设、房地产销售、延期交房、物业管理、监管资金、土地出让等8个方面提出建议。

在房地产销售方面,江西省房协建议阶段性放宽预售政策;适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策;适当放宽价格备案限制。

此外安徽省房地产商会亦于2月10日发布了扶持房地产企业的相关建议,同样提到了适当放宽限购政策等措施。

“降低按揭首付比例,加大新房及二手房放款力度,加强对公积金贷款的支持力度,缩短放款周期,全面降息,首套按基准利率的85折,二套按基准利率。”安徽省房地产商会建议。

受新冠肺炎疫情延续,截至目前,已有包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内十个省市的政府主管部门,相继推出了各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,对房地产企业进行支持。

其中无锡市政府表示,受疫情影响办理纳税申报困难的房地产及相关企业,可办理延期申报;受疫情影响导致重大损失、亏损严重的长租公寓企业,可申请服务业企业纾困专项资金补助。此外,无锡市已就房地产预售政策进行了临时调整:楼栋完成25%投资额即可预售。

杭州市规划和自然资源局于2月11日印发《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》,涵盖要素保障、审批服务、履约监管、企业减负等方面内容。

其中,对于挂牌中地块,杭州市要求,各地规划资源部门可以按照疫情情况和实际需要,暂停网拍;对已经成交地块,《成交确认书》和《土地出让合同》的签订时间可顺延21天,若已经签订合同,经申请,出让金、开竣工时间经申请同样可以顺延。

同样批准各企业顺延开竣工和投达产履约时间的还有上海市,上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》显示,受疫情影响未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金。

无独有偶,天津、西安两地也先后对房企拿地给出政策支持。

其中,西安方面共出台10条土地方面相关政策,聚焦土地出让时间、出让方式、支付周期等等。按规定,房企签署拿地协议后,可约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款分期缴纳,缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。

天津相关部门也发布细则,对于已签订土地出让合同,或在疫情前后新取得建设用地使用权的企业,企业可自动延期缴纳土地出让金,延期期间不产生滞纳金或违约金。

对于各地“救市”政策,2月14日,浙商证券在研报中表示,一方面,房企售楼处解封时间相对较晚,政策放开,有利于对冲开发商销售回款下滑;另一方面,2019年四季度以来土地市场流拍率上升,房企拿地意愿也急需政策刺激。

2月15日,湖南省衡阳市住建局出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策(试行》。在购房补贴、支持公积金购房以及支持购房就进入学等方面进一步打开楼市扶持力度。

该政策提出,购买新建商品房和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴,所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴等。

此外,该政策还进一步扩大了人才购房补贴对象范围,其中,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

业内人士认为,从该政策“衡建联字[2019]1号”字样可推测,该政策实际应于2019年制定,地方政府或因新冠肺炎而减少顾虑,顺势推出政策。该业内人士表示,“近期很多城市出台的扶持房企的政策,其实在衡阳这份老文件中就已经可以看到了。预计后续全国各大城市政策发文频率会加快。”

“放开限购”是否可行?

搜狐财经梳理发现,截至目前,公开号召地产“救市”或者表达希望出台支持措施的企业相对较少,单通过与各家企业的私下接触,多个企业都希望扶持政策能够尽早落地,尤其是涉及贷款展期等金融政策。

“希望针对行业实际,研究出台更多措施,例如所得税增值税减免、社保缴费率适当适时降低及延期收缴政策、国开行低息或者免息的专项贷款或基金等措施,对冲企业成本费用压力。”华侨城回复搜狐财经表示。

华侨城还表示,希望对于不裁员的企业,建议给予专项奖励和补贴。

“疫情影响下,企业的销售和回款确实有明显降低,建议政府、监管主体和金融机构等在税收、社保、利息支付等上能允许适度的延期和减免,在销售、规划、施工等各项审批中能加快进度,在资本市场等领域融资能减少行业限制。”另一家要求匿名的房企内部人士道。

诸葛找房研究中心国仕英表示,“目前出台的这些政策将大大缓解企业拿地资金支付压力,有助于优化房地产企业资金状况,促进企业投资拿地和开工建设。”

国仕英进一步表示,“为对冲新冠状病毒带来的负面影响,中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策,各地方城市也会’因城施策‘出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。”

政策之后,资金方面的问题亦是摆在房企面前的一道大关。

2月14日,天风证券在研报中表示,在疫情影响下,部分房企受制于资金限制,土地市场公开拿地的竞争出现缓和,对于资金充裕的优质房企,或将面临更多优质土地供应、以及宽松的拿地条件,获取更好的拿地窗口期。

对于“放开限购”等政策,也有业内人士表示反对。“疫情并非常态,但限购是常态。如果此时放开限购,未来疫情过去要怎么办?”一位TOP10房企的内部人士对此搜狐财经表示。

“限购松不松动我认为是次要的政策。如果疫情不解决,单靠异地购房来救市,甚至有可能对市场造成扰动。”上述人士说。

严跃进认为,在实际过程中此类建议落地的可能性比较大。“尤其是当前整个宏观经济的基调就是要稳中求进,放松销售端也有助于房企资金链的稳健。”

不过,严跃进亦指出,“要防范中间房价炒作等风险,换而言之,放松不代表放纵,市场交易秩序依然需要稳定。”

“疫情影响下地产需求只会延后不会消失,而近年房地产行业平稳格局在疫情下破坏,则有助于加速逆周期调节空间的开启”,华泰证券进一步分析,调节政策已经启动,行业在土地端、融资端、利率端等各方面的改善迹象逐步出现。

但房地产行业融资端政策难以放松,销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力,“不排除部分中小房企出现经营困难等问题”,华泰证券补充道。(文/岳家琛、黄海)返回搜狐,查看更多

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