稳!全国超20城出台政策,楼市该怎么保住?

原标题:稳!全国超20城出台政策,楼市该怎么保住?

摘要:废话没用,打折降价才有用(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

近期,杆友们肯定注意到,很多城市,都出台了稳楼市的政策。

根据杠杆游戏个人不完全的统计,至少目前有20来个城市,发布了稳定房地产市场的政策。

具体城市,既有上海、天津、苏州、合肥、西安等这样体量很大城市,也有嘉兴、承德,甚至一些区县级政府。

这些稳楼市政策,意味着什么?对当下房价会有什么直接影响?

1、政策要分类看,注意区分对象。详细政策我就不一一举例,但我做了一个归纳。

简单说稳楼市政策分两类:

第一是2B的,也就是针对房企的。比如很多城市调整土地出让金缴款时限、方式,放宽预售限制,降税费,以及鼓励线上销售等。

这一类的政策目的,其实是为企业减负,或暂时性降低房企压力。

效果一定是有的,企业成本降低,或者压力后延,可以缓解现金流和债务压力。

第二是2C的,也就是针对购房者。比如放宽公积金政策,还如医务人员不受现有房票规则限制等。

这一类政策目的,自然就是扩大需求端。

2、迄今为止,稳楼市政策没有太猛的。上面杠杆游戏的分类归纳,我们可以发现,力度实际都不算大。

力度决定销售的增长幅度,这是过去的逻辑。

当下的实际是,无论力度多大,暂时都是冰封的。虽然部分房企自己也开始了网上销售、打折等,但总量和正常月份比,简直太少了。

所以,暂时的稳楼市政策,更多是给房企心理安慰,对购房者不会有太多作用。

第一,因为此前春节,本来也是成交淡季;

第二,大部分地方,这近一个月都不能随意外出,别说去看房了。政策搞来也没用,那不如不搞那么猛。

第三,各地在观望,等上面的信号,等事情结束后,根据需要再出台稳楼市政策。

既然如此,近期稳楼市的城市虽然多,但对房价实际不会产生太多正面影响。真的只是稳而已。

3、央行表态,比地方稳楼市政策更具有指向性。2月17日,杠杆游戏的文章写得比较早,后来发生了一件事非常值得关注。

央行辟了一个谣。因为有传媒说,我国央行拟调整MPA(宏观审慎评估体系)中的房地产信贷相关考核指标,以后只考核房地产广义信贷,不再考核按揭和开发贷等具体比例。

你懂的,这种消息出口转内销。

是不是真的呢?不是,起码暂时不是。

央行坚持说:将继续坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。

至于未来是不是,比如这回事情之后,杠杆游戏不确定。但有传言,本身就是信号。

4、房企融资状态,很值得关注。企业扛得住与否,和资金的资金储备、融资能力高度有关。

房企每天都可能面临还钱压力,没有销售流水,新融资困难,那就要出事。

从上述央行的表态,以及我们看到的情况看,杠杆游戏认为,房企融资整体目前是困难的。

也有好消息。根据标普统计,2020年1月地产企业境外发债融资165亿美元,创下月度纪录高位,并远超境内债融资规模。

图片来源|21 特此感谢

另外,境内发债融资窗口开启,近期上百亿境内房企发债获得进展。

比如21就报道,2月13日,上交所信息披露显示,阳光城80亿元小公募公司债券状态更新为“已反馈”。2月10-11日,上交所受理金地集团拟发行金额为110亿元、期限不超过20年的小公募公司债,募资拟用于偿债。

广州富力地产80亿元私募公司债、碧桂园85.38亿元小公募、龙光控股10年期40亿元小公募、上海市浦东新区房地产(集团)34亿元小公募陆续受理或回复交易所意见。

可是,这需要时间,也不确定窗口期持续多久。更可怕的是,不能总是借钱,而没收入啊。

5、早日可以正常卖房子,比什么都重要。不管海外发债也好,境内融资也罢,这都是欠钱,都是救急。

要让企业恢复正常,最关键的第一步是可以恢复正常卖房子,而不仅仅是网上卖一卖。只有可以大量卖房子,大家也觉得一定有折扣,流水才能起来,资金才能回笼。

而对于购房者来说,目前不管房企多厉害的营销,不管地方稳楼市政策出了多少,只要不是线下大规模卖起来,不是售楼部和渠道大门开起来,大家愿意买的还是少数。

连出门买菜,都是一件困难的事,何谈买房。

所以,企盼早日结束现状,解决问题,让楼市恢复正常的建设和销售,这比什么都重要。

6、稳楼市政策,肯定还会更多,但价格短期要抬升有困难。我们可以算一笔时间账,就算最早3月全国基本恢复经济生活秩序,大家经此一役后,心理平复到可以去买百万元级、几百万元的房子,怕是也需要一点时间准备。

那么,房子正常卖起来,最早都是4月之后了。几个月下来,光出不进,房企要还多少欠款和利息。

怎么办?第一个阶段,只能是促销。废话没用,打折降价才有用。

地方稳楼市政策下一步会怎样?一定是扩大需求端,包括给需求端一些税费优惠等。

想想2020年的初夏,该是多么美好。

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