赶租客、清房东,蛋壳公寓的另类“求生”戏法

原标题:赶租客、清房东,蛋壳公寓的另类“求生”戏法

“让租房变得简单和快乐”,打开蛋壳公寓APP,这句话始终印在启动界面。但如今,租房变得并不简单,也不再快乐。

2月19日,是蛋壳公寓给租住在北京东城区的程伟规定的最终搬离期限,原因是“房东要求解约”,他的选择有换租或者退租。但不论何种选项,他都无法获得租赁合同规定的现金赔偿,只有500元搬家代金券。

一天前,上海房东刘鑫接到了蛋壳公寓寄来的法务函,告知免责解除合同,原因是新冠肺炎爆发属于法定不可抗因素,导致协议无法履行。刘鑫原本应该在1月29日收到蛋壳公寓的租金款,但截至目前仍未收到款项。

租住在南京蛋壳公寓的张涵于2月16日收到蛋壳公寓方面的搬家通知,理由同样是“房东解约”,张涵咬牙决定退租,他得到蛋壳管家的承诺,虽无法得到赔偿,但可全额退还剩余已交租金。

然而张涵发现,即便退租也并不容易,他每天凌晨都在蛋壳公寓app抢退租名额,均被告知当日退租申请已约满。

蛋壳公寓资金链出问题了吗?

陷入困境的蛋壳公寓租客

这几天,程伟几乎尝试了所有的投诉渠道。

2月13日,程伟接到了蛋壳公寓的电话。“他们打电话告知我,因为不可抗力,房东那边不同意继续租房,让我限期一周内搬走。”程伟对搜狐财经表示。

蛋壳公寓给出的解决方案是退租或者换租。据程伟介绍,如果选择退租,可以退还剩余租金,但不赔付违约金;如果换租,蛋壳讲提供搬家代金券,新租房屋首月提供数额不等的优惠。

和其他几乎所有被通知搬家的租客一样,由于防疫原因,目前不少小区禁止货车出入,也禁止访客入内,这使得无论搬家还是找新房都异常困难。“如果搬迁,那么势必人为地制造大量人口流动。如果在搬迁过程中不幸感染,该怎么办?”程伟陷入焦虑。

此外,租客拿到现金补贴也并非易事。甚至有年前已退租的蛋壳公寓租客表示,截止目前应退的款项仍未到账。

2月18日晚,苏清接到蛋壳客服电话。电话中,苏清被告知打款时间待定。而两周之前,苏清得到的回复却是“账单结算剩余的9000余元房租,7至14天会退到app。

苏清今年大四,在杭州读书。2019年5月,她从蛋壳手中租下房间,住了半年多后,苏清在12月底向蛋壳申请退租。

1月19日,苏清从屋中搬走,并告知管家验收。彼时,管家回复称:“春节延迟办理,要到2月3日才能办理结算,部分延迟办理产生的房租会退给租客。”

然而截至目前,苏清仍未收到打款。

关于疫情期间的针对租户的补贴,程伟在春节期间便获知了相关政策:受影响的租户,蛋壳公寓返还10天租金,但这笔款项不得提现,仅可用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用等。

面对被迫退租,程伟们已经不再期望“补贴”的事了,他们眼下最集中的诉求是免于在疫情期间搬家。“如果一定要搬,也应该得到相应赔偿。”程伟说。

程伟向搜狐财经展示了租赁合同的条款。其中提到:“甲方(指蛋壳公寓)需提前收回受托出租房屋的,应提前30日通知乙方(指租客),并按月租金的100%支付违约金。”

“无论是提前30日还是赔偿违约金,蛋壳都没做到。”程伟表示。他转述蛋壳公寓管家的话称,因疫情原因,房东要来收房,这属于不可抗因素。

程伟表示,租赁合同中对不可抗因素的表述为“包括但不限于地震、台风、火灾、水灾、战争、非认为原因导致的电力系统中断或任何其他自然造成的灾难等,亦包括政府行政命令、裁定判决等情形。”

根据搜狐财经的了解,受影响的租客遍布全国主要大中城市,包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等等。

难以支付现金,蛋壳称“如同遇到挤兑”

全国抗击疫情、减少外出的当下,蛋壳公寓为何会在此时冒着名声败坏的风险逼着房东驱赶租客?

搜狐财经在多个微信维权群和微博上看到一段流传甚广的视频,镜头中自称蛋壳工作人员的男性表示“蛋壳的现金流能够支撑不足半年”,希望房东理解其难处。

该信息尚未得到证实,但2月17日晚,蛋壳公寓在其公众号上刊发了《致广大房东的真心话》。蛋壳公寓坦言,眼下“我们确实遇到了很大的困难”,面对几十万受疫情影响的租客,“如果在为他们提供补贴的同时,我们仍正常支付房东租金,就如同银行遇到了挤兑。”

根据蛋壳公寓招股书显示,截止2018年底,蛋壳公寓账上现金为10.87亿,而到了2019年9月30日现金余额变成了3.77亿。即:9个月时间,蛋壳公寓现金余额减少了7.1亿,减少比例达65.3%。

蛋壳公寓今年1月17日正式登陆纽交所,融资约1.3亿美元,约合9.11亿人民币。

此外,蛋壳公寓经营活动现金流净额一直为负,其中2017年为-1.15亿,2018年为-11.64亿,2019年前9个月为-16.29亿。

虽然蛋壳公寓品牌公关部四天前回复中国证券报采访时公开表示,目前公司资金链不存在问题。但根据搜狐财经了解,不论租客还是房东,如今想从蛋壳公寓得到现金都难上加难。

正月初五那天,刘鑫正常情况下应该获得蛋壳公寓一笔5300元的租金款。但她什么都没收到。

刘鑫的房子在上海松江区,去年3月30日,他与蛋壳公寓签订了五年期的租赁合同,约定每月29日收取租金。刘鑫最近一次收到蛋壳公寓的租金款是2019年底。

2月2日,刘鑫接到来电显示为北京座机号码的电话,被告知由于疫情关系,租赁费用将在疫情结束后一并支付。刘鑫同意了。

然而他等来的却是一封解除合同的法务函。2月18日,刘鑫收到蛋壳公寓所属紫梧桐(上海)公寓管理有限公司的信函。

(刘鑫收到要求解约的法务函)

该函件称:“鉴于2020年1月起,国内爆发新冠肺炎疫情,多个城市均采取了严格的防疫措施,所述情况无法预料且不可避免,属于法定的不可抗因素,导致原协议无法继续履行。”

在浙江杭州,蛋壳公寓房东周斌同样没有收到租金。周斌对搜狐财经表示,蛋壳公寓以疫情为理由要求他免除一个月租金。他的房屋原先与长租公寓爱上租签约,后因爱上租被蛋壳公寓收购,于是转签了蛋壳公寓。

“我给蛋壳免了租金,但是银行并不会给我免房贷。我并非没有爱心,只是不想打肿脸充胖子。”周斌道。他的观点也反映了不少接受采访房东的心声。

北京房东韩钊亦表示:“我也是工薪阶层,我也要每月还14000块的房贷。”

韩钊于2018年在通州南小园贷款买了一套三居室,交给蛋壳出租。按约定,韩钊每个月从蛋壳处获得5000元租金,租金每三个月结算一次。

2月初,本应是结算房租的日子,韩钊同样没能按时收到房款。

“开源”、“截流”的另类举措

“开源”和“截流”是解决现金流困难常用的办法。

蛋壳公寓《致广大房东的真心话》称,免租资金将用于平台拉新补贴。“如果我们倒下了,真正伤害的将是各位房东和广大租客的长期利益。”蛋壳公寓表示。

“这次向房东寻求的免租期爱心支持,我们用于对租客进行补贴。”蛋壳公寓称,“针对新签租客,推出首月0元住活动,新签约租客入住基本上都可以享受1个月的减免。”

此外,针对续租租客,蛋壳公寓表示推出续租首月立减50%月租金等政策,从而留住客源。

而要想“截流”,则必须控制房东端的现金支出。蛋壳公寓招股书披露,2019年前9个月,其支付房东的租赁成本占总营业成本比重高达89%。

其中,“空置率”是诸如蛋壳公寓这类“二房东”最核心的经营指标。

据《广州日报》报道,广州市长租公寓市场普遍存在高空置率问题,除了个别运营能力突出的长租公寓出租率能达到60%左右,余者大部分空置率偏高。蛋壳公寓在其公开信中亦提及,目前房屋空置率日趋严重。

蛋壳公寓公开信中提到的经营困境,从招股说明书披露的财务数据可以看出:2017年、2018年,蛋壳公寓亏损分别为2.72亿元、13.70亿元。而2019年前三季度净亏损了25.16亿元。近三年,蛋壳公寓累计亏损超过40亿元。

由于蛋壳公寓阻断了房东和租客的联络,大部分租客无法得知房东的真实意图,即房东是否真正要求收房,以及何时收房。

张涵是少数幸运联系到房东的蛋壳公寓租客。被告知由于房东要求收房限期搬走后,张涵向辖区内公安机关和居委会求助。“是居委会帮我联系上了房东。”

“房东告诉我,他和蛋壳公寓的租约签到2023年到期,他本人并没有提出收房,却收到蛋壳方面要求解约的法务函。”张涵称。

据张涵介绍,他从去年夏天开始租住了蛋壳公寓的一间四室一厅的主卧。其中两间次卧目前已经空置长达两个月。

根据张涵提供的录音证据显示,蛋壳公寓的相关人员以房东收房换锁为由恐吓租客搬走。对于该录音的真伪,搜狐财经目前无法证实。

但上海房东刘鑫的经历亦显示,的确存在房东未要求收房,而是蛋壳公寓单方面要求解约的情况。

深圳龙岗区的一位房东亦表示,他本人在毫不知情的情况下收到蛋壳公寓要求解约的信函。目前他的房屋同样有卧室处于长期空置状态。

有消息称,截至目前北京区域部分房东已经收到蛋壳公寓打款。一位北京房东告诉搜狐财经,他委托给蛋壳公寓的房屋已经收到本月租金。目前他的房屋状态为满客,没有空置。

多位租客和房东对搜狐财经分析称,目前要求房东解约的多是卧室有空置的房源。受影响的租客则鼓励他们换租,减少空置率。这一说法尚未得到蛋壳方面的表态。

张涵也对搜狐财经表示,在与蛋壳公寓管家的交流中,对方更希望租客选择换租方案,而不是退租。

租金贷隐患,租客“无房可住”或仍需支付贷款

张涵和房东谈妥,与蛋壳公寓退租后可继续将房屋租给他住。但张涵却在退租过程中遇到难题。

“现在每天蛋壳公寓退租名额有限,只能凌晨抢。”张涵表示。

这一幕与2018年小黄车退押金颇有几分相似。目前,蛋壳公寓并未说明每日退租名额开放多少,以及有多少租客在排队。

截至2月19日,张涵已经连续两天没有抢到退租名额。

(退租申请约满截图)

此外,张涵与蛋壳公寓的租赁关系还涉及租金贷。所谓租金贷,是指租客向长租公寓指定的网络贷款机构申请一年期的租金贷款,申请成功后一整年的租金全部打入长租公寓账户,租客则需要逐月向贷款机构还贷。

蛋壳公寓按月向房东支付租金,拿到的租金贷往往被用于扩张更多的房源。

张涵称,根据他与蛋壳公寓管家的交流,管家对于租金贷的情况并不了解。“很担心退租后贷款不停。”他表示。

根据蛋壳公寓招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳在中国13个城市建立了运营机构,截至2019年11月30日,蛋壳运营的公寓单元数量为43.2万间,从2015年到2019年公寓单元数在四年内增长了166倍。租金贷是长租公寓实现快速扩张的“法宝”。

其中2017年、2018年和截至2019年前9个月,蛋壳公寓共有91.3%、75.8%和67.9%用户使用了租金贷,贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元;同期,蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。

照此计算,蛋壳公寓租金贷从金融机构获得资金的利率平均在6.5%左右。

截至目前,已有多地住建部门及金融监管部门介入调查蛋壳公寓。2月14日,深圳市住建局表示,已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。

此外,搜狐财经见到一份深圳市政法委关于排查蛋壳公寓“租金贷”的通知,落款时间是2月18日。

文件要求地方金融监管局和银保监局全面了解蛋壳公寓及其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的机构名称和数量、贷款人员数量和金额等。

该文件称,“租金贷”存在涉稳风险。截至目前,文件尚未公开发布。

受“违约”影响,蛋壳公寓股价连续暴跌,截至今早收盘报11.5美元,已经跌破了13.5美元的发行价,创历史新低。两日跌幅达14.8%。

(文/岳家琛、黄海,文中租客、房东为化名)返回搜狐,查看更多

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