中国正式降息,传递两大政策信号!

原标题:中国正式降息,传递两大政策信号!

2月20日早晨,央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率(LPR),结果1年期LPR为4.05%,下调10个基点。5年期LPR为4.75%,下调5个基点。

LPR是18家全国最有代表性的商业银行与最优质客户之间的贷款利率,MLF利率是央行与商业银行之间的贷款利率。根据规定,LPR利率要参考MLF利率定,3天前,央行将1年期MLF从3.25%下调至3.15%(10个基点)。

所以最新的LPR利率下调不奇怪。但有一点值得注意,1年期LPR下调10个点,而5年期才LPR下调5个点,有很强的政策含义。

5年期LPR利率被视为房贷基准利率,因为房贷利率期限比较长,绝大部分的银行房贷都会参考5年期LPR利率定价。所以,最新的LPR利率下调我有两大解读。

第一:会降低购房人群的月供。

2019年12月28日,央行宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案,也就是说自此之后,新申请的房贷还有正在还月供的房贷都会参考5年期LPR定价。现在5年期LPR利率(新的房贷基准利率)下调意义非常大。意味着不管你是新买房的,还是原来已经买了房的,房贷利率都可以下调5个基点。而在原来存量房贷(主要是2015年10月-2019年10月8日办理的房贷)是没有变化的,月供没有减少,因为之前主要是参考旧的房贷基准利率,而旧的基准利率那段时间内并没有变化。

我算了一下,贷款300万,期限20年,房贷利率是5%,那么月供是19789.67元。如果房贷利率下调5个基点,那么月供可以少还73.77元。

这里需要指出,本次5年期LPR下调后,你还不会感觉到月供在减少,不是因为少还的金额不大,主要是因为新旧房贷基准利率还没有转化,根据央行2019年12月要求,新旧房贷转换的时间是2020年3月1日至2020年8月31日,也就是说这段时间内银行会和你商量房贷利率转化事项,确定重定价日和重定价周期后才感受到月供变化。

第二:央行不对称降息,维稳楼市意图明显。

1年期LPR利率被视为新普通贷款基准利率,5年期LPR利率被视为新房贷基准利率。现如今新普通贷款基准利率下调10个基点,而新房贷基准利率才下调5个基点,说明高层有维稳楼市的意图,不希望特殊时段里释放力挺楼市的政策预期。

当前的大背景是,新冠疫情发生,经济受到冲击,参考2003年的经验,很多人都预期为了稳定经济,货币政策会放松,地方的房地产政策也会松绑。可以看到,近期西安、深圳、郑州等纷纷出台楼市利好政策,呵护楼市的意图也明显。

怎么理解这种现象?地方当然希望楼市松绑,可以减轻财政压力,但“房住不炒”总基调面前能做的事也有限。如果我们把房价比作为一辆车子,疫情发生了,道路会崎岖,车子会开慢点。但作为地方政府会尽量帮你清除开车的障碍,让你顺利开车。不过也为预防你的速度突然加快,国家也会给你踩刹车。所以你看到了,本次的不对称降息以及央行、统计局在特殊时间再次重申“不把房地产作为短期经济刺激的手段”,也就是踩刹车。

未来的房价到底是怎样?短期来看(疫情)期间楼市微跌的可能性大,但不至于大跌,像某房企宣传的75折(下跌25%)可能性是比较少的,更多是集中在原本交易就不活跃的三四线城市或位置偏的楼盘,一二线城市整体会是微跌。疫情过后,购房需求一下子释放,所以楼市回暖的可能性大。

如果在疫情期间有折扣,其实是一次入手的好时机。但是买房毕竟是我们人生中一件大事,需要慎之又慎。我们买房不能仅仅看一点折扣,还有看区位、交通、学位、环境等是不是与自己相匹配。同时看下了对应的开发商的房子是不是先涨价再折扣,在我理解中一二线的房价打75折的可能性不大,也不太符合逻辑。

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