6天174亿连拿5宗地 绿城中国“激进”补仓

原标题:6天174亿连拿5宗地 绿城中国“激进”补仓

作者| 刘莹

编辑| 盼盼

一周内,绿城中国连续斥资174亿元将位于温州、大连、北京三地的5宗地块收入囊中,疫情之下,不少房企纷纷收紧投资过冬,绿城却在土地市场频繁出手表现亮眼。 外界评论认为,在“2020年2500亿、2021年3000亿”销售目标的压力下,积极纳储是绿城的首要任务,而这些高价地则会对其运营能力提出新的挑战。

疫情之下,绿城中国反而逆势加仓。2月19日,经过 76轮竞价,绿城两附属子公司分别以总价25.42亿和5.13亿摘得温州、大连各一宗地。若算上几天前,绿城斥资144亿在京收入的3宗地, 6天的时间里,其拿地款已达174亿元。外界评论称,时下拿地竞争对手少,但高价地依然会挑战绿城的运营和操盘能力。

京城粮仓告急

5天144亿拿下3宗地

在北京土地市场上,绿城的“黑马”之姿展现的最为明显。2月18日,北京迎来春节后的第三场土地拍卖,大兴、通州三宗地块集中出让,包含住总、越秀、中海、龙湖、金茂、绿城、首开+保利联合体等在内的20家房企参与竞拍,且以国资背景房企居多。

绿城力挫群雄,先以总价 13.48亿元+自持7%的代价收入通州台湖地块,后又经历70轮竞价,斥资 67亿元收入大兴区旧宫镇地块, 成为当日的最大赢家。通州地块49.78%的溢价率,也创造了近一年来北京土地市场的溢价率之最。

为减少人员聚集,目前全国约60省市先后出台了开发商暂停对外开放商品房售楼处、中介公司暂停营业等措施。在 停工停售、假期延长等因素的影响下,房企的销售和建设进度被拖慢, 开源节流、减少支出和“活下去”成为暂时的主题。克而瑞的统计显示,春节后两周其重点监测的城市共计成交土地108幅,总成交量为674万平米,同比下降62%。

北京土地市场更是在严格的楼市调控政策下连续三年降温。据克而瑞统计,2017年北京市的土地出让金额为2609亿元,2018年北京累计出让土地72幅,总成交金额为1682.9亿元,较2017年下降约四成,直至2019年,北京累计出让土地58宗,成交金额为1672亿元,较2018年再降6%。

疫情“黑天鹅”的影响下,绿城的投资力度不降反升。2020年2月至今,北京共计成功出让9宗地块, 总成交金额为363.89亿元,其中,绿城中国的拿地金额为144.08亿元,是名副其实的“大地主”。

尤其是,具有先天融资优势的国资背景房企正在成为近期北京土拍市场的“领跑者”,起家于杭州的绿城为何会异军突起?对此,有分析人士表示,绿城中国的大股东为中交集团,是国企和港资性质,并非传统意义上的民企,融资难度和成本相对不会太大。

绿城与中交的关系要追溯至2015年3月,彼时,中交以60.15亿港元总对价收购绿城5亿多股份,三个月之后,中交再以每股11.46港元收购绿城1亿股股份,直至2015年末,中交持有绿城约28.9%股份,成为其单一最大股东至今。而 中交集团系国资委监管的中央企业

在中指院看来,受疫情影响,不少房企的拿地行为会更加谨慎,此时 竞争对手较少,政府出于财政需求也会大量推地,对资金面允许的房企来说,反而是拿地的好时机,可以瞄准优质地块。

不过,绿城上述行为的背后也有其 在京土储不足的原因。2019年,绿城首次实现销售额破2000亿关口,达标100.9%,但土储仍然是其软肋,截至去年年中,绿城中国的土地储备为3412万平米,低于同等规模房企。在北京区域的土地储备仅为135.5万平米,占全国总土储的4%,在绿城布局的20余个城市中,排名第6-7位。

去年一年,绿城共计收入土地73幅,土地投资额约856亿元,新增货值超2000亿元,新增可售面积逾800万平米,而这些新增土储主要分布于宁波、杭州、西安、重庆等城市, 在北京市场一无所获

绿城最近的一次在京拿地要追溯至 2018年11月,彼时,绿城以7.79亿元总价竞得顺义区顺义新城第13街区地块,建设用地面积4.17万平米,地上建筑规模7.09万平米,用来建设共有产权房,而这也是该年,绿城 在北京收入的唯一一宗土地

然而, 北京又是绿城全国化布局中项目去化不错的城市。去年,绿城北京公司所在的北方区域共计实现销售300亿元,是六个区域公司中业绩较为突出的一个。其中,在京的五个项目分别是北京御园、北京西山燕庐、北京壹亮马、北京西府海棠和北京顺义项目,最早在2015年便已开盘销售。

有业内人士提醒,在“2020年2500亿,2021年3000亿”销售目标的压力下,积极纳储成为绿城的首要任务。但是,疫情之下,不少房企面临着较大的资金压力,敢于在此时拿地的房企,可能对于后市较为乐观,但所摘得的高价地对公司的现金流也是一种考验,对未来的运营能力及操盘能力会形成新的挑战。

融资与拿地并行

绿城式规模突围

在绿城中国董事会主席张亚东看来,以前的绿城是房地产行业里的特长生,但特长生也有另外一层意思,即“有短项、有偏科”。去年的中期业绩发布会上,张亚东称,给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生。

绿城中国董事会主席 张亚东

去年8月,绿城曾交出“史上最弱”的一张半年度业绩单,期内仅录得销售743亿元、营业收入186.58亿元、股东应占利润20.58亿元,分别同比减少1.5%、44.4%和11.9%,距离张亚东提出的“争取2000亿”的销售目标有近7成的差距,而这也被绿城认为是供货不足所致。

规模提速下的绿城逐渐将前两年“谨慎拿地、反周期拿地”的投资策略,调整为全周期拿地积极纳储。此外,其“拿地至开工4个月、拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月”的周转速度,也较此前大大加快。因此,有分析人士透露,绿城在疫情特殊时期加速拿地,一方面由于短债压力暂时不大,另一方面也体现了其 规模扩张的迫切程度

2017-2019年绿城拿地宗数情况 图片来源:中指院

非公开市场上绿城也在加大拓储力度,并成为继融创中国、世茂房地产之后,在收并购市场展露头角的房企。绿城官方信息显示,去年全年,公司在 非公开市场获取土地40宗,占比近50%, 同比增长135%,并在佛山、宁波等地落地4个TOD项目。

去年12月,绿城以36亿元代价收购了上海新湖35%的股权及相应权益,并获得了 其正在开发的20万平米上海旧改项目。同月,绿城还斥资1.55亿元将蓝城文化旅游、蓝城海蓝各20%股权及债权收入囊中,并斥资4.2亿元收购银润蓝城40%股份。

传统开发业务外,绿城也在尝试推动金融平台化,并积极寻找可以收购的金融标的。2018年12月,绿城宣布以27.18亿从万达手上收购百年人寿保险股份9亿股股份。在绿城看来,金融并非游离于房地产之外的多元化业务,金融平台能支撑地产主业,与主业协同发展,且人寿保险牌照具有独特的资本投资价值,收购事项能够助力绿城业务种类的多元化。不过,因未获银保监批准,该笔收购于去年6月宣布终止, 金融板块布局遇阻

规模扩张的背后,离不开资金的支持。据焦点地产新闻不完全统计, 去年全年,绿城中国先后发行了3笔累计11亿美元的境外债,同时发行了20亿元公司债,46亿元永续中票、酒店类CMBS、供应链ABS以及房屋租赁公司债等, 累计融资203亿元2018年,绿城通过发债、银团贷、供应链ABS等多种融资方式累计 筹资332亿元。就在前日(2月19日),深交所信息显示,绿城拟发行的20亿元ABS融资变更为“已受理”状态。

在密集发债和积极纳储的过程中,暂无短债压力的绿城中国 负债总额却呈现上升趋势,逐渐从2017-2018年末的1890亿元和2196亿元升至去年中期的2347亿元。

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