筹钱5.7亿谋扩张、一半利润靠理财,产业园区“二房东”欲上市

原标题:筹钱5.7亿谋扩张、一半利润靠理财,产业园区“二房东”欲上市

作者 | 戴鄂

编辑 | 缪凌云

来源 | 首席科创官

账面4亿理财资金,为何还要IPO筹钱?

近日,上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(简称:德必文化)拟登陆创业板的申请被证监会受理。

德必文化成立于2011年4月13日,主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理,属于“轻资产、重创意”的文化创意产业。

贾波、李燕灵夫妇为公司实际控制人,合计控制德必文化56.04%的股份,公司计划发行1347.4万股,筹钱5.7亿元,用于扩张主业。

上海滩有情怀的“二房东”

文化创意产业园区是文化创意企业和科技创新企业的聚集区。

经过多年的发展,我国形成了一批典型的文化创意产业园区,比如北京798艺术区、上海8号桥、上海1933老场坊、华侨城创意文化园等。

截至2019年9月30日,德必文化承租运营园区40个,受托运营园区3个,参股运营园区3个,遍布上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等多个国内大城市,以及意大利、美国等海外地区。

承租运营模式,就是大家俗称的“二房东”模式。

除上述项目外,公司星光德必易园项目和德必岳麓WE项目为公司本次募集资金投资项目,因项目取得时间较短,还未开始投入。

德必文化募投项目(来源:招股书)

德必文化的业务开展是以创意设计为基础、以园区运营管理为依托,核心技术主要体现在创意设计能力和园区运营管理两个方面。

报告期内,公司园区内知名客户包括美团点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店、东方福利网、返利网以及日本知名运动品牌美津浓、联合办公服务商WeWork等等。

德必文化拥有60家控股子公司(其中包括德必意大利、德必美国两家境外子公司)、12家参股公司。

从2016年到2019年9月底,德必文化的营业收入分别为50510.28万元、60597.32万元、77156.05万元及67026.23万元,毛利率分别为32.84%、30.92%、29.28%及30.05%。影响收入的主要因素是所承租运营的园区项目数量、出租率、租赁单价及各个园区的招商运营情况,租赁服务是最重要的营收贡献来源,占比常年保持在80%左右。

来源:招股书

从营收分布来看,报告期内,公司主要收入来自上海地区,各期收入分别为47601.77万元、54230.13万元、64717.06万元及50738.13万元,占主营业务收入的比例分别为94.24%、89.49%、83.88%及75.70%。

账面4亿理财资金,为何还要IPO筹钱?

纵观德必文化的合并资产负债表,流动资产部分比较显眼的是交易性金融资产金额。2019年9月末的数额为42600万元,占流动资产的比例为67.71%。

来源:招股书

该项目主要是德必文化在2019年第三季度大量购买了三个月期的银行理财产品。

来源:招股书

根据招股书披露,从2016年到2019年前三季度,银行理财产品为德必文化带来的收益分别为0、161.55万元、495.47万元和990.08万元,对应各期德必文化的净利润分别为5373.50万元、2185.84万元、5516.46万元及7439.18万元。

然而,在各报告期内,公司未分配利润分别为-6587.76万元、-4065.03万元、-824.84万元和5702.45万元。

也就是说,在德必文化累计未分配利润由负转正的2019年前三季度,理财产品收益在公司的净利润中的占比达到13.3%,贡献不小。

而如果更进一步看,扣除各类非经常性损益之后,各期归属于公司普通股股东的净利润仅为2396.11万元、2384.46万元、4111.39万元及5493.30万元。可见,理财收益为德必文化增厚了不少利润。

另一方面,到2019年9月底,德必文化要面对5.58亿的流动负债。按道理说,随着4.26亿的理财投入的本息收回,加上2019年9月底的1亿多的账上货币资金,以及其它流动资产的变现,公司现金流应该不算特别紧张。

可是,德必文化面临的状况并非只有这些。

在招股书合并资产负债表的非流动资产部分,比较显眼的是长期待摊费用。

来源:招股书

报告期各期末,长期待摊费用账面价值分别为38083.02万元、48663.14万元、55107.60万元和51328.36万元,分别占当期总资产的54.31%、51.59%、42.06 %和36.78 %。虽然占比下降,德必文化表示随着扩张园区经营规模,长期待摊费用总体呈现上升趋势。

一位资深财会人员向首席科创官表示,长期待摊费用虽然计入资产项目,但是不会直接带来现金收入,后期反而将会以费用的形式转入到利润表的相关栏目,并将相应减少各个摊销期的净利润数据。所以,这一块非流动资产的质量不高。

长期待摊费用的出现,使得德必文化经营活动产生的现金流量净额与净利润并不匹配。

2019年1-9月,公司的经营活动产生的现金流量净额为1.39亿元,但是由于巨额长期待摊费用使得当期存在6006万的摊销金额,公司同期净利润仅为7439.2万元。

来源:招股书

此外,长期待摊费用造成的减值损失也是其2017年净利润下降的原因之一。

来源:招股书

2017年,德必文化子公司德莘文化从上海仪华服饰有限公司承租相关物业后,上海仪华服饰有限公司陷入债务危机被债权人诉讼,已被抵押的七星园区物业后续承租权存在被解除的风险,由此德莘文化对已发生的改造支出费用计提了减值损失1090.01万元。

“二房东”的烦恼

作为“二房东”,园区的所有权不是自己的,花大量资金进行必要的装修改造带来的是巨额的长期待摊费用,与随之而来净利润的缩水。

德必文化也在招股书中坦露,公司部分园区租赁房产未办理产证,这包括北京市朝阳区东风南路的东枫德必WE"园区、上海市长宁区天山路的天杉德必易园园区,以及以及其它2.7万平方米的老旧建筑群。

对于2.7万平米的老旧建筑群改造,德必文化的控股股东作出了补偿承诺。可是,如果这些房产被政府主管部门认定为违章建筑,被相关主管部门拆除,将会对公司经营造成不利影响。

公司还有一部分园区租赁房产存在权利限制的风险,比如上海的德必虹桥绿谷WE园区的租赁房产存在抵押、德必愚园1890园区的租赁房产存在查封的情况。

就如何化解公司租赁园区产权方面的风险,首席科创官与公司证券部取得了联系,目前暂无回复。

另外,跟下游租户方面,德必文化也披露了两起官司,不过涉及金额并不算太大。

整体来看,虽然“二房东”有着轻资产的特性,但其实园区承租、厂房改造等方面,还是要投入大量的资金,且回报周期较长,该行业对资金的要求同样不低。你去过德必文化所开发的项目么?如今还未结束的疫情,又会对它产生何种影响?欢迎在文末留言。返回搜狐,查看更多

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