这两天地产比较火,我来谈谈对万科的一些观点

原标题:这两天地产比较火,我来谈谈对万科的一些观点

导语:持有3年,获得100% 的收益是很有可能的。

过往业绩简述

说到万科(SZ:000002),大家的第一反应都会是,这是很牛的房地产企业。的确,1984年成立的万科,在1988年进入房地产后,恰逢地产行业持续二十多年的“黄金时代”,一举成为常年保持销售额前三位次的房企。

2010-2018年,万科依然没有放慢增长的脚步,其营业收入、净利润分别从507亿、72.8亿增长为2977亿、338亿,年化增长分别为 25%、21%,相应的,万科股价也上涨了近4倍。

过去的业绩,证明万科曾经是一家业绩稳健、股价回报可观的公司,那么,未来这样强劲的表现能否持续呢?这就必须从行业格局和公司经营管理的层面进行展望了。

房地产行业竞争格局,万科稳中取胜

大家都知道,过去二三十年,房地产是我国最赚钱的行业之一,只要是参与房地产开发的,基本上很少有亏钱的。这也造成我国房地产企业数量极多,目前高达9万多家,超过全世界其他所有国家之和。

但是,这9万多家房企,有许多事实上已经退出了房地产开发经营,行业内的马太效应也越发显著,借用万科2018年报里董事会致股东的信中的一段话:

行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。2018年中国房地产市场 TOP3 包括万科在内的发展商共获得 12.6% 的市场份额,超过 1/8;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP20为37.5%,TOP30为 45.2%,TOP50为55.1%,TOP100 为 66.7%。

前100家开发商获得2/3的市场份额,这说明竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

在这样相对激烈的竞争中,中小房地产企业的份额不断被蚕食,而大型房企份额则不断提升:

笔者认为,尽管房地产品牌价值较低,消费者不会为房企品牌而多付太多钱买房,决定房产价值的,最重要的依然是地段。但是目前行业位居前列的地产开发商,能够成为行业顶尖级别的公司,正是由于其有强大的操盘、拿地、运营能力,这种能力的延续性是很强的。

另外,房地产企业对资金依赖程度很高,而龙头企业特别是TOP30 以内的公司,在融资方面以及自身资金实力上有明显的优势,这是中小房地产企业不具备的。

因此,展望未来,房地产行业集中度加大的趋势只会延续,而不会停止。

具体到万科,其销售额市占率也是一路提升,从十年前的不到2%,提高到2018年的4.05%,2017年为3.96%。未来5年内,万科是否能进一步提高市占率?笔者认为这个答案是非常肯定的,因为万科有足够的资金储备。

行业宏观情况

早在2014年,万科总裁郁亮就对房地产行业有一个著名的判断,即房地产已经告别黄金时代,进入了白银时代,白银时代依然还是不错的,毕竟不是青铜时代、黑铁时代。

也正因这一前瞻性判断,万科采取了较为稳健的策略,基本上错过了 2015年末开始至2017年的房地产大牛市,而这一期间融创和恒大靠着激进扩张实现了逆袭。

回头来看,万科的判断并不算错误,只不过房市在2015年末开启的出乎了绝大多数人的预料,从企业经营的层面来讲,非战之罪吧。

讲到房地产行业的宏观情况,有一个数据是永远绕不过去的,那就是城镇化率。

目前,我国人口城镇化率为60%,对比发达国家普遍为80%以上的城镇化率,仍有20%的可提升空间。

另一方面,我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑,90后比80后人口少3100万,00后又比90后少4100万,这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。

但是,与这一趋势同步的是,我国家庭也越来越小了,户均人数在 2017年下降至3.1人,未来有望继续减小,可以部分抵消少子化带来的负面影响。

总之,未来10年,我国城镇化率仍有望以每年1个百分点的比例提升,因此房地产整体上应该是增量市场。

万科印象

万科在房地产开发领域的强大实力,相信大家都是非常认可的。

2016年万科实现销售面积2765.4 万平方米,销售金额3,647.7亿,同比分别增长 33.8% 和 39.5%。

2017年万科实现销售面积3595.2万平方米,销售金额5298.8亿,同比分别上升30.0%和45.3%。

2018年销售面积 4037.7万平方米,销售金额6069.5亿,分别增长 12.3%和14.5%。

2019年万科销售面积4112万平方米,销售金额6308亿,分别同比增长1.8%、3.9%。

全部快于同期全国房地产销售面积及金额。

除此之外,万科在几年前便开始布局转型,其中最有成绩的当属万科物业。

万科物业是少数明确提出住宅商企两翼齐飞战略的公司,更可能是唯一一家在住宅、商写、公建(含城市服务)方面都达到业内水平、能力均衡的物业管理公司。

2019年,万科物业营业收入98亿。截至2018年底,万科物业布局 83个大中城市,服务项目2844个,其中住宅2209个,商企635个,合同面积突破5.3亿平米,服务480万户家庭,超过1584万人口,在职员工人数超过80000人。

2019年上半年,万科物业营业收入52.8亿,同比增长27.1%。收入规模显著大于当前港股上市公司碧桂园服务(35.2亿元)、绿城服务(36.7 亿元)和雅生活服务(22.5 亿元)。

万科物业不仅规模领先,而且率先突破管理瓶颈制约。2019年上半年,万科物业新增项目签约饱和收入 21.64 亿,同比增长113.8%,重回增长快车道。万科物业CEO朱保全在2019年6月接受凤凰网采访时称:“在市场遇到增长瓶颈的情况下,万科物业能每年保持30%-50%的增长速度。

据悉,目前万科物业正在全国招聘2万人,进一步扩张的脚步没有停下,而万科物业分拆上市也可能渐行渐近。

目前万科物业营收占万科整体营收比例约为5%,短期内还不具备成为决定性的业务板块,但超快的业绩增速的确值得期待。

估值情况

在具体的说万科的估值情况前,笔者认为有几个房地产行业的重要指标需要说一下:

【1】已售未结金额

房地产开发企业普遍是期房销售的模式,因此当年度售出的项目,往往在2年左右交房后才能确认营收及利润,这些未结算的项目,就是已售未结。

已售未结金额相当于房地产公司的业绩指引。

截至2019年三季度末,万科已售未结金额为6362亿,而2018年万科实现营业收入为2977亿,2019年前三季度,万科实现营业收入为 2239亿。公司已售未结/营业收入≈2,未来业绩有比较充足的保障。

【2】负债率及净负债率

房地产行业由于其经营模式,高杠杆、高负债率难以避免。万科的经营负债率为 85% 左右,这个在房地产行业中属于正常范围。

不过在净负债率方面,万科明显低于主流房企。

净负债率低显示了万科十分稳健的风格,这也是万科在2016-2017 年间错失扩张良机的原因。

另一个层面来说,由于净负债率低,万科在当下房地产低迷行情中,就有了更充足的资本储备进行扩张,并且万科也的确在 2018、2019年大举并购项目实现了一定程度的扩张,2020年这方面的机会更多。

【3】资金成本

由于房地产企业高杠杆属性,所以资金成本是影响房企盈利最重要的因素之一。

从下图的统计(来自2018年年报的数据)可知,万科资金成本是主流房企中相对较低的。

在明确了这几点后,再看万科未来业绩展望及估值情况。

1、未来3年,万科销售市占率有望继续提升至5~6%(目前是4.05%),对应销售增长 10% 以上;

2、宝能系的持股减持进入尾声,其持股比例已经下降到5%以下,这个压制因素已经基本解除了。而且事实上,宝能系在2015-2016年期间进入万科,诸多事件对万科经营层面也的确造成了一些干扰。

如今万科股权结构稳定,更有利于公司平稳发展。

3、万科2018年净利润是338亿,而3年内万科净利润550亿以上可以期待,如果届时市场给予12倍PE,那么总市值就达到6600亿了,对应目前万科总市值3300亿,翻倍可期。

至于市场届时会不会给万科12倍市盈率,笔者认为应该悬念不大,毕竟过去5年里,万科市盈率最高曾达到16倍,对于中国最优秀的房地产企业之一,市场不至于一直如此苛刻吧。

4、有一点不太满意的地方在于,万科2018年少数股东利润155亿,同比增长69%,远高于同期净利润增速20.4%,年报里仅仅写了一句是合作项目增多导致,没有更仔细的说明;

2019年前三季度,少数股东利润增速32.46% 也略高于归母净利增速 30.4%。

最后总结

虽然少数股东利润大增这一点略微令人不爽,但万科的低估值是肉眼可见的,而且房地产尚有发展空间,万科依然值得期待,特别是万科物业的高速增长也值得看好。

笔者相信,持有3年时间内,获得100% 的收益是很有可能的。

(作者:南山之路)返回搜狐,查看更多

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