20多城紧急“救楼市”,到底在救谁?

原标题:20多城紧急“救楼市”,到底在救谁?

自疫情发生以来,很多同学提问小巴关于房产的问题,总结成一句最简单的话就是:受疫情影响,房价究竟是涨是跌?

很遗憾,小巴不能给出一个确定的答案。

但小巴今天还是想写一写楼市。疫情发生的一个月来,楼市正在悄然发生变化,透过这些变化,或许你能找到自己想要的答案。

疫情之下,首先是地产商们忍不了了,开启花式大促。

比如,最博人眼球的有,恒大联手苏宁卖房,购房者不仅享受75折,还送5000元苏宁卡;再比如,中国金茂在成都推出了“买一送一”“买房送宝马”等活动。

开发商搞促销年年有,还不足为奇。关键是各地政府也坐不住了,据不完全统计,疫情以来至少有超过20个城市出台了各种楼市新政。

小巴查阅了各地的政策,简直五花八门,多到眼花缭乱,不过总结起来可以归为两大类:

第一类政策,主要是刺激我们去买房。

最重磅的莫过于下调首付比例,虽然目前仅有河南驻马店这么做。假如你有公积金,并且是首套房,首付比例从30%降到了20%,相当于购房的最大杠杆从3.33倍一下子到了5倍,直接在信贷上给楼市松了绑。

并不是哪里都敢动首付比例的,但地方政府掏口袋补贴点钱,还是可以的。比如湖南衡阳的购房补贴政策就非常贴心。

衡阳市内购房,所缴契税税率为1%的,由市财政全额补贴;契税税率为1.5%的,补贴2/3;契税税率为2%以上的,补贴1/2。新建商品房项目地下车位首次出售的,市财政补贴1000元/人。

除了掏钱补贴,地方政府还可以出面向银行砍个价。比如,驻马店的新政中有一条是:推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。

当然,公积金也是可以灵活用的,比如南宁发布新政,允许公积金购买二套房。

此外,“抢人大战”还在继续打,比如小巴所在的杭州,一边卖力抗击疫情,一边热情开门迎客(加码“抢人大战”)——提高高层次人才的购房补贴,给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴;B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。

第二类政策,是从“救开发商”的角度,帮助开发商渡过难关。

关于“救开发商”的政策,各地大同小异,基本上有以下几种:

1. 准许延期,比如延期缴纳土地出让金,开竣工时间可延期、延期缴税等;

2. 提供房产税、城镇土地使用税的减免政策;

3. 加大信贷支持力度,降低企业融资成本,对还贷困难的企业给予展期或续贷;

4. 房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会,促成交易;

5. 降低预售门槛;

6. 有序开放售楼处。

自疫情以来,出台房地产新政的城市一个接着一个,政策的尺度和边界也在一点点扩大。为此,很多人疑惑:坚持了好几年的楼市调控是否会因疫情而放松?

以及回到最初的那个问题:疫情之下,房价会怎么走?在这个特殊的时期又该如何买房?

下面就来看看大头的分析。

在这样的时刻,绝大多数人不可能将关注和关切的焦点,转移到楼市上来。只有少量有购房者等待的楼盘,以及现价远低于市场价的部分紧俏项目,情况会稍好一些。

理论上,房地产市场是受疫情影响最小的市场之一。

餐饮、文化、旅游服务等第三产业的市场,时间过了就弥补不回来。

而房地产市场的规律是,一年之中只要打开一个窗口期,市场爆发起来,三四个月的时间就可以让全年的销售量足够辉煌。

而这样的窗口期,完全取决于买方的市场预期,并非房地产企业通过自身的努力能够获得。

而市场预期,又来自市场信心。

今天中国房地产市场信心的恢复,短期取决于:1. 疫情控制的速度和程度;2. 特效治疗药物和疫苗研制的速度。

以上两条如果有较好的进展,部分市场信心就会在短期内快速恢复。

长期市场信心的恢复,除短期市场信心恢复的两条要素以外,还取决于:对病毒源头的追溯,对疫情蔓延失职的反思和追责,执政公信力的提升以及社会治理的进步。

否则人们永远没有安全感,安全感既包括生命安全,也包括财产安全。有安全感才会有信心,有信心人们才会购置恒产。

因此,房地产企业大可不必在现阶段做事倍功半的事情。完全可以利用这段难得的时间,加强企业管理,加强产品品质和服务品质的提升,为下一个窗口期到来做好一切准备。

当下同样是为购房者提供了难得的反复比较、研究做功课的时间。

但有一点可以确信:未来的市场,城市之间、品牌和产品之间,都将更严重地分化。

人们在比较城市性价比时,其中一个软性指标是:城市的管理能力和应对危机的能力。

疫情之下,城市的各个行业都停滞了,肉眼可见的是对服务业的巨大冲击,实际上负面影响同样传导到了房地产行业,比如对开发商的资金链造成压力。

而这正是地方政府所担心的,他们担心城市的投资者(开发商)对这个城市的信心受到影响。

所以,才有了延后交楼、调整预售时间、加大土地供应等各种措施,我认为地方政府微调政策的内核,是为了缓解开发商的焦虑,帮他们抢回失去的一个月。

目前,相对来说二线城市会比较着急,因为去年二线城市的土地市场比较火热,这些城市的政府肯定不希望这样的氛围因为疫情而腰斩,所以疫情以来不少二线城市都出台了各类政策。

疫情之后,线下售楼处关闭,开发商纷纷开始线上售楼,对于购房者来说,就如父辈学会了网上买菜一样,我们可以尝试一下网上看房和买房。

小哥正在直播卖房

况且当下正是刚需买房的好时候,定向折扣就是给到购房者的。不用担心在这时候买贵了,连武汉都没问题,更别说其他城市。

接下去,决定具体房价涨跌的很大一个因素是——疫情什么时候根本性结束?这决定了供货(开发商)和需求(购房者)哪个先反弹。

如果疫情4月结束,被抑制的刚需会率先反弹,开发商不至于太被动;而如果疫情持续到下半年才真正结束,不排除部分开发商因为现金流问题熬不住,会有更大力度的打折和降价。

1. 将加大政策力度,防止经济运行滑出合理区间,防止短期冲击演变成趋势性的变化。

2. 要扩大地方政府专项债券发行规模;

3. 稳健的货币政策要更注重灵活适度,适时出台新的政策措施;

4. 一些地方财政受疫情影响较大,要加大转移支付力度,确保基层平稳运行,保工资、保运转、保基本民生。

这意味着中央已开始担心“短期冲击演变成趋势性变化”,地方债发行量会增加,国债也会增加。货币政策还有哪些新措施?降低存款基准利率,继续降低LPR利率,定向降准,通过调整MPA指标提高融资增速等。

其中,中央说的第4点非常重要。对于产业结构单一的三四五线城市来说,地产业还有沉重的“保财政供养人员工资、保政府运作、保基本民生”的压力。这就是衡阳、驻马店等地出台楼市新政的原因所在,主要是为了稳增长。

以驻马店为例,2013年常住人口689.5万,2018年末为619万,5年锐减了70万常住人口。人口吸引力低下,自有住房率偏高,导致这类地级市的楼市缺乏投资价值。

河南省驻马店市天中广场

我甚至认为,这类城市未来只能“求着老百姓买房”。而且,衡阳、驻马店并非少数城市的代表,恰恰相反,它们代表很多城市。

对于购房者,如果是刚需可以早点买。如果是投资,对于人口缺少增量、不在核心城市圈、在全国高铁网络中地位不高的三四线城市,不要轻易投资。

除了三四五线城市,就连经济转型较成功的上海和苏州也动作频频。上海不惜创造了新的“总价地王”,苏州大幅放宽了土拍中的预售条件。说到底,还是因为房地产业容易产生“快钱”“大钱”。

因此,从整个楼市的大趋势来说,我认为2020年注定是楼市政策变得“更宽松”的年份。为了稳就业、稳增长,并迅速见效,多数城市没有别的选择。

松绑是必须的,力度会不断加强。地方政府急,他们主要放松行政管制,减税降费,降低房贷利率上浮部分。央行则主要降低LPR利率。

下半年楼市或将显著回暖,当然也不排除部分城市还会收紧调控。

写在最后

写完稿子后,小巴看到一条新闻,23日,杭州副市长在视察一售楼处的疫情防控和复工工作时,说了这样一句话:“大家不仅要对经济有信心,更要对房地产市场,尤其是杭州的房地产市场有信心。”

小巴认为,政府“救市”,救的是开发商对一个城市投资开发的信心,救的是买房人对一个城市安居和投资的信心。所以,救市,救的是信心。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐