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招商蛇口:营收破千亿销售额跻身Top10,5年来利润首现负增长|财报深读

原标题:招商蛇口:营收破千亿销售额跻身Top10,5年来利润首现负增长|财报深读

图片来源:招商蛇口

出品|搜狐财经

作者|吴亚

3月23日,在长达一个半小时的2020年度业绩会上,招商蛇口(SZ:001979)董事长许永军、董事总经理蒋铁峰等管理层,回答了外界所关切的招商蛇口业绩表现、未来规划等若干问题。

2020年,招商蛇口营收1296亿元,同比增长32.71%;但利润同比负增长,此前的四年间同比增速已由39%放缓至5.2%。

同期,招商蛇口销售额2776.08亿元,同比增长25.91%,年度目标完成率111.04%,销售额首次跻身“TOP10”。

报告期末,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为58.84%,净负债率28.81%,现金短债比1.23,均达标“三道红线”。

“综合发展并不是什么都做,在这过程中,有主赛道、辅赛道。”许永军称,“十四五”期间招商蛇口的发展体系为“1+4”的模式。

“在未来5-10年,开发业务仍将是招商蛇口利润收入的主要贡献来源”。他表示,更加聚焦的同时也要结合内外,打造包括园区、集中商业等在内的4个IP。

5年来利润首现负增长,期末权益比例提升至64%。

“利润负增长”成为本次业绩会的一大关注焦点,2020年招商蛇口营收1296.21亿元,同比增长32.71%;同期,利润总额241.09亿元,归母净利润122.53亿元,同比减少7.71%、23.58%。

这是招商蛇口自2015年重组(吸收合并招商地产)上市以来,首次交出利润负增长的成绩单。此前的2016年-2018年,其归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4%;2019年同比增长5.2%,虽已跌至个位数的增幅,但仍维持正增长态势。

对此,招商蛇口方面给出了多方面的原因。一方面,受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响,报告期内公司房地产项目结转收入规模增长,但结转毛利率有所下降。

年报数据显示,招商蛇口2020年整体毛利率28.69%,同比下降了5.96个百分点。这也是自2015年以来,招商蛇口毛利率指标首次降至30%以下。

另一方面,报告其内招商蛇口计提资产减值准备31.01亿元,同比增加9.7亿元;减少公司2020年归母净利润21.84亿元,对归母净利润的影响同比增加7.5亿元。

此外,上年同期公司转让子公司产生投资收益较本年多31.17亿元,形成的归母净利润较本年多25.1亿元。

针对“计提资产减值准备31.01亿元”,招商蛇口财务总监黄均隆表示,这是受到早年间部分高价地的影响。

而拿地方面的决策的影响不止于此,截至2020年末,招商蛇口的少数股东损益约为46.6亿元,占比约27.6%,同比增长了12.6百分点。

“2017年公司合作拿地较多,合作项目于2020年进入结转期间,所以2020年少数股东损益比往常多一些。”黄均隆称。

据招商蛇口披露,2017年-2019年间,其新增土储规模分别为1023万平方米、1357万平方米、1423万平方米,同期其权益比例分别为63%、61%、55%,呈明显下降态势。

意识到这一情况,招商蛇口称“我们也在适当提高比拿地权益比,”黄均隆透露,截至2020年末公司新增土地储备约为1625万平方米,权益比例大幅提升至64%。

针对参会者提问“未来招商蛇口是否还会进行大额计提资产减值”时,黄均隆表示,“具体要看到时候的行业的政策和市场,并结合公司资产的情况来决定,此时暂不可知”。

年报还显示,2020年招商蛇口实现投资收益61.07亿元,占利润总额比例 25.33%。主要系对联合营公司权益法投资收益13.05亿元,和长期股权投资处置收益41.35亿元。

今年销售目标3300亿,要稳定在行业前十

作为央企,招商蛇口长期以来在行业中的形象颇为“稳重”。2020年中期业绩发布后,除了公司经营现金流净额为负值外,招商蛇口的现金短债比仅为0.97,未达标“三道红线”引发业内关注。

但到了2020年三季度末,招商蛇口现金流逐步改善,“三条红线”均全部达标。截止最新一期的2020年末,招商蛇口三项指标已再下降,财务结构进一步优化。

年报显示,2020年招商蛇口经营活动产生的现金流量净额同比增长99.98%,主要系报告旗内房地产项目销售回款增加额超过同期支付的购地、基建以及税金的增加额。

2020年,招商蛇口累计获取土地98宗,新增土地面积687.98万平方米;截止期末,招商蛇口土地储备4300万平方米,同比增长4.6%。

同期,招商蛇口实现签约销售面积1243.53万平方米,同比增加6.34%;签约销售金额2776.08亿元,同比增加25.91%。

对照克而瑞公布的2020年中国房企销售榜单,招商蛇口2020年2776.08亿元的销售额排名第10,这也是招商蛇口自2015年重组上市以来,首次销售额跻身“TOP10”。

此前的2016年-2019年间,招商蛇口销售额由739.34亿元增至2205亿元,复合年增长率31.41%,行业排名由第14位升至第12位。

2021年,招商蛇口将销售目标定在3300亿元,比去年实际完成情况增长接近20%。

对此,董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示,目前公司可售货值2300亿元,按照原来60%的去化率,就可以达到目标,“今年市场如果没有出现具体波动,我们是很有机会完成3300亿元的销售目标”。

“十四五规划期间,希望我们稳定在前10强,排名能够逐步稳步地提升。”他强调,招商蛇口追求有利润的销售,有现金回款的销售,整个策略是“稳中求进”。按照这个目标,维持在每年双位数增长速度。

针对近期行业热议的集中供地政策,他认为,集中供地22城之外的土地市场竞争力度会抬高,但是有资金、有实力的开发商会在土地市场开发商获得更优质的土地资源。

“招商蛇口会继续按照国家对所在片区限价的政策,根据成本理智出价,继续保持对土地市场的客观和冷静。”蒋铁峰称。

综合发展模式背后冲“双百”,今年要打造4个IP

谈及未来战略和发展规划,招商蛇口董事长许永军表示,招商蛇口的综合发展模式已经成为公司发展重要引擎.

据他透露,这五年来,招商蛇口综合发展所取得的项目有30多个,包括苏州金融小镇、成都中央商务区项目等,这些项目ROI(投资回报率)基本都在25%以上。

许永军称,综合发展仍然是招商蛇口在下一步“十四五”当中的主要目标,“综合发展并不是什么都做,在这过程中,有主赛道、辅赛道,有轻重缓急”。

据他透露,在“十四五”期间,招商蛇口的业务定位为综合发展体系,大体叫“1+4”。

图片来源:招商蛇口

其中,“1”是以现金流作为一个形象,即住宅开发销售业务,未来5-10年该板块仍是招商蛇口利润收入的主要贡献来源。

“4”称之为成长性业务,并将打造四个IP—即产业园区、集中商业、招商积余、邮轮业务。其中,招商积余(SZ:001914)被归为平台型业务,将打造为国内领先的物业资产管理运营商。

产业园区和集中商业,定位为公司成长性业务;包括邮轮、大健康、文化、酒店等在内的业务,则定位为创新型业务。

在业绩会上,招商蛇口方面还就集中商业板块提出了一个“双百”目标:规划五年内实现百亿商业收入、百个大型集中商业。

在这一业务板块方面,4天前,原凯德置地高管袁嘉骅出任招商商管总经理,被业界解读为招商商管业务“亮剑”。

“袁嘉骅加盟之后,商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高,做好之后,还会进一步加大投资力度。”蒋铁峰回应。

对于产业园区业务,招商蛇口强调,“40年来公司以产业导入、以招商引资、搭平台,这是我们区别于很多竞争对手的基础”。

年报显示,2020年招商蛇口园区开发与运营板块营收282.3亿元,同比增长126.28%;营收贡献比21.78%,2019年这一指标为12.77%,同比增幅明显。

在创新性业务方面,受疫情带来的水上客运航次及客流大幅减少影响,2020年招商蛇口邮轮产业建设与运营营收1.3亿元,同比减少79.23%;营收贡献比0.1%,去年同期为0.66%。

在发布会的最后,招商蛇口方面还就公司的“数字化战略”进行了介绍。董事长许永军称,数字化对于所有公司,无论传统行业还是新型行业的未来,都是基础和方向。

“我在公司内部提出来了对数字化的理解,要像有信仰一样,主动去运用数字化方法,适应数字化时代。”据他介绍,招商蛇口已成立了城市科技公司,并在全球招募最合适的领军人物,2020年公司也围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”等方面进行了数字化建设工作。返回搜狐,查看更多

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