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损失近2亿 宜昌点军区千套公务员团购房差价纷争何时了?

原标题:损失近2亿 宜昌点军区千套公务员团购房差价纷争何时了?

房企损失近2亿 宜昌点军区千套公务员团购房差价纷争何时了?

面对滚滚东逝的长江水,原宜昌市点军区政协委员、工商联副主席、湖北宇星置业发展有限公司(下称“宇星置业”)董事长李爱军对8年前进军宜昌市点军区、涉足当地公务员团购房的决策悔不当初。

宜昌市点军区,因关羽在此点视军马而得名,自古便是兵家必争之地。在磨基山脚下,一个名为江南星城的房地产项目靠山而立,以宜昌市点军区“公务员团购小区”的特殊身份面世,同样陷入了旷日持久的纷争。

这是一个行政干预房企市场开发的“非典型”楼盘。围绕950套公务员团购房源的销售价格问题,项目开发商宇星置业与宜昌市点军区政府、宇星置业与200多名公务员之间,自2016年起陷入了长达5年的诉讼拉锯战,至今面临着“断案难”。

根据协议,点军区以3500元/平方米的价格锁定950套团购房。但经专业机构鉴定,江南星城商品房平均成本价格高达4614.22元/平方米,每平米净亏损超过千元。宇星置业因地价升高造成的近2亿元建房成本损失谁来担?近千套公务员团购房的差价纷争何时了?

指令企业高价拿地 委托代建福利房难如愿

故事还要从2012年底讲起。当年12月3日,宜昌市点军区政府为加快五龙片区城市建设步伐,顺应点军滨江生态新城区开发态势,经点军区委、区政府研究决定,成立点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组。该小组由时任点军区委常委、纪委书记担任组长,人大副主任担任副组长,小组成员涵盖了国土、规划、住建等部门的时任一把手。

该小组成立的目的只有一个:为当地1770名干部职工以远低于市场价的价格团购商品房。2013年2月18日,李爱军代表宇星置业与点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组签订委托开发框架协议,约定委托宇星置业为点军区政府进行团购商品房整体定向开发,由政府承担开发风险。作为回报,宇星置业可以获得建设住宅总面积100元/平方米的开发利润。

据了解,西边冲商品房(即江南星城)工程占地约150亩,总建筑面积约209000平方米。按照上述约定,宇星置业可以获得2090万元的开发利润,干部的购房价格也远低于市场价格,主要是建房成本及相关税费。

世事反复难遂愿。2013年3月14日,根据点军区政府西边冲商品房项目建设工作领导小组组长的现场指令,宇星置业以网络竞拍方式获得点军区西边冲149.77亩土地的商品房开发权,成交价高达2.91亿元,约合每亩194.30万元。

政府指令宇星置业高价拿地,这也为宇星置业与点军区政府、950名团购房干部发生团购纠纷埋下了导火索。

竞拍成功后,点军区政府无钱缴纳土地出让金,宇星置业被迫垫交了1亿余元的土地出让金。因土地摘牌价格超出拍卖起始价1.64亿元,远远超出了点军区政府的预期,无法为1770名干部全部实现低价购买商品房的目标,点军区政府迟迟不启动委托代建模式,要求改为宇星置业市场化开发并承担开发风险,宇星置业不同意,双方僵持了三个多月。

至此,宇星置业期望根据委托开发协议获得2090万元固定开发利润的美梦,即将化为泡影。

违约不赔偿 巨额国资为房款差价买单

宇星置业与点军区政府抗争了3个多月,一直不同意锁定950套干部团购房的3500元/平方米团购价开发方案,但最终在行政权力及垫付巨额开发资金的双重压力下被迫妥协。

2013年7月11日,点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组与宇星置业签订补充协议,明确由宇星置业市场化开发,承担开发风险,点军区政府以3500元/平方米的价格锁定定向销售的950套干部职工团购房,锁定车位团购价格6万元/个,其余820套商品房及车位由宇星置业按市场化方式运作,弥补950套干部团购房的差价损失。

形成鲜明对比的是,受湖北高院委托,武汉长城工程造价咨询有限责任公司2018年11月21日作出了鉴定意见(武长工价鉴[2018]D010号),司法鉴定的江南星城商品房平均成本价格高达4614.22元/平方米。

这就意味着,宇星置业面向宜昌市点军区干部职工售出的950套商品房,每平米的成本净亏损超过千元,还不包括可得利润损失。

既然宇星置业搞市场化开发,为何同意以低于成本的价格向950名干部销售商品房?原来,作为交换条件,点军区政府在补充协议中承诺承担“出资做好配套基础设施、配套绿化休闲环境和全民健身场所等建设工作”“做好施工环境协调”“协助办理项目报建手续”“积极为宇星置业建设点军区第二期职工团购房创造条件”等责任,并在“违约责任条款”明确承诺“由于另一方造成的过错导致他方受损,由责任方承担并赔偿他方的经济损失”。

也正是因为有政府承诺,宇星置业才启动了江南星城的市场化开发。但是,之后点军区政府迟迟不予兑现行政承诺。而随着主要负责人的更迭,更是“新官不理旧账”,导致无人理会企业正当权益。

根据中国政法大学终身教授江平、北京大学法学院姜明安教授等权威法学专家出具的《专家法律意见书》,点军区政府行为严重违背诚信原则和信赖保护原则,侵犯宇星置业的经营自主权,构成行政侵权,给宇星置业开发江南星城项目造成重大损失,应当依法赔偿。

中南财经政法大学一位法学教授也表示,点军区政府单方要求将干部团购房建设模式由委托代建改为市场化开发,向宇星置业作出一些行政补偿承诺,并对超低团购价的差价损失许以政府赔偿的兜底承诺。待宇星置业同意后又不兑现行政承诺,将房款差价损失转嫁给宇星置业承担,逼迫宇星置业打官司诉请点军区政府赔偿,最终结果是950名干部团购房的房款差价由点军区政府买单,宇星置业被逼成为950名干部侵吞巨额国有资产的“白手套”。

据宇星置业工程师刘毅介绍,950套超低团购价干部福利房造成宇星置业开发江南星城项目的成本损失约2个亿。

差价无人补 陷海量诉讼纠纷泥潭

宇星置业和李爱军知道,团购房带来的近2亿元建房成本损失,该由950团购房干部职工补交差价来弥补,点军区政府只要向其稍微传达一下法规政策,问题就会迎刃而解。

团购房巨额的房款差价利益毕竟“得来全不费功夫”,多位厅处级干部主动选择向宇星置业提交退房申请,主动吐出了即将到嘴的“肥肉”。

据刘毅介绍,提交退房申请的多为点军区党委、人大、政府和政协“四大家”干部,他们所购的团购房大多位于5号楼——专门为县级干部设计的一栋楼,该栋楼两梯两户、四面通风,面积全部166.37平方米的户型。

例如,点军区委一位吴姓干部,其2016年11月21日提交了退房申请,申请退回已缴款项23万元,该房款系2013年4月18日认购5号楼房源及车位时所缴纳。点军区政府一位胡姓干部也提交了退房申请,申请退回已交款项23万元。上述干部提交退房申请时均同时承诺“收到团购房退款后,该房所发生的任何事宜与本人无关”。

点军区还有部分干部选择与宇星置业签署《江南星城原团购房销售收入分配合同》,约定双方解除原签订的《商品房买卖合同》、宇星置业退还房款和车位款的同时,将团购房源交给宇星置业销售,双方对半分配溢价收入。

很难想象,点军区干部团购江南星城商品房,如果没有干部福利腐败的嫌疑,又有谁愿意主动吐出到嘴的“肥肉”呢?但是,绝大多数团购房干部既不退房,也不补交房款差价。

2016年,宇星置业无奈向宜昌中院起诉点军区政府侵害企业经营自主权,要求点军区政府对950套干部团购房的房款差价损失承担赔偿责任。随后,200多位团购房干部对宇星置业发起海量民事诉讼,要求宇星置业交房并赔偿逾期交房损失。就此,宇星置业陷入行政诉讼与海量民事诉讼交织的官司泥潭之中。

2019年3月18日,湖北高院判决([2018]鄂行终430号),确认宜昌市点军区政府锁定宇星置业所开发江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法,认定政府应对团购房差价损失承担补偿责任,并责令该区政府对上述违法行为采取补救措施。之后,200多位团购房干部诉请宇星置业交房并获宜昌两级法院支持的民事判决也随之中止执行了。

引起高层关注 抢抓团购房交房办证

点军区政府认为并没有侵害宇星置业的经营自主权,花了90万元律师费委托郑州律师向设在郑州的最高法院第四巡回法庭申请再审。同时,通过宜昌籍代表、三峡大学教师杨德芹向最高法院反映案情。

据刘毅提供的材料,杨德芹代表向最高法院反映的只是950名老百姓购房遭遇无良开发商的所谓民生情况反映,隐瞒了950名团购房业主的干部身份,也没有反映点军区政府利用公权力为950名公务员搞低价福利房建设的事实,也没有反映950名干部购买低价团购房是以牺牲宇星置业2亿元建房成本损失为代价的真实情况。

刘毅还说,杨德芹代表向最高法院反映情况,并未向宇星置业做过任何调查核实。

就这样,2020年7月22日第四巡回法庭裁定[(2019)最高法行申11871号行政裁定]指令湖北高院再审点军区政府侵害宇星置业经营自主权及行政赔偿案。2020年9月15日,最高人民法院办公厅还专门将已裁定指令湖北高院再审的内容书面回复杨德芹代表[法联复【2019】第595-1号]。

2021年1月7日,湖北高院再度作出裁定,撤销此前作出的(2018)鄂行终430号行政判决,发回宜昌中院再审。同时,湖北高院再审200多名干部诉请宇星置业交房案,认定团购房买卖合同有效,支持宜昌中院判令宇星置业交房、协助办理房屋登记过户手续并支付逾期交房违约金的二审判决。

今年1月份,拿到判决的200多名团购房干部纷纷申请点军区法院强制执行,要求宇星置业交房并办理房屋过户手续。宇星置业提供的《涉宇星置业执行案交房统计表》显示,截止2021年3月9日,已有近百位团购房干部通过法院强制执行的方式拿到了低于建房成本价的团购房屋钥匙,并纷纷开始装修,不动产权证也在办理之中。

华南理工大学博士生导师林勇教授一直关注此案,他认为,任何一个理性正常人,更不谈以营利为目的的开发商,都不可能自愿亏损2个亿为近千名公务员私人购房的差价买单,这中间不可能不是政府的行政权力干预所致。

他还说,这是个不言自明、无需证明的客观事实,法院将200多名干部与宇星置业的团购房买卖合同民事纠纷与点军区政府侵害宇星置业经营自主权行政诉讼割裂开来审理,认定干部团购房买卖合同的签订与点军区政府干预企业经营自主权之间没有因果关系,不符合常理、常识、常情。据悉,林教授也准备专门去函向最高法院、最高检察院反映这个干部团购房事件的全面真实情况。

“点军区政府在与宇星置业所签署补充协议的行政承诺事项,实质上是以国有资产对干部低价团购商品房给宇星置业造成的损失进行兜底担保的典型违法行为,涉嫌私分国有资产并放任950名干部侵吞巨额国有资产。法院认定点军区政府干预宇星置业商品房销售自主定价权的行为不影响几百名干部团购房买卖合同的房价条款效力,明显不符合基本事实。”上述中南财经政法大学法学教授表示。

事实上,国家早就明令禁止建设干部福利房。至今,点军区大部分团购房干部还认为他们购买的不是干部福利房,是正常的商品房。有的团购房干部凭着公务员身份拿到团购房指标,转手倒卖就赚了10余万元。如果干部以低于成本价的团购价购买商品房合法,当地手握权力的厅处级干部及部分普通干部为何选择主动退房?为何点军区手无公权的医生、教师及其他普通老百姓都不能享受950名干部以低于成本价格购买商品房的待遇?

李爱军说,希望点军区团购房干部职工能够真正不忘初心,不多吃多占,主动补齐成本或退房。他还表示,公司将坚持依法维护企业权益,坚信社会公义和阳光司法会给他们公司一个公道。返回搜狐,查看更多

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